【編者按】2022年3月以來(lái)，政策暖風(fēng)頻吹，地方松綁城市超過(guò)60個(gè)，為樓市復(fù)蘇埋下伏筆。然而，新一輪新冠疫情突襲，讓樓市再度籠罩上一層陰霾。預(yù)期中的“小陽(yáng)春”有沒(méi)有失約？暖風(fēng)與陰霾并行疊加之下，各地的樓市真實(shí)狀況究竟如何？

搜狐焦點(diǎn)《風(fēng)起百城》系列報(bào)道，全面盤(pán)點(diǎn)各地當(dāng)下樓市真相。本文為昆明篇。

正如近期昆明冷暖交織的天氣，當(dāng)前的樓市也如硬幣的兩面，具有明顯的雙重特質(zhì)。

首先是售樓部人氣的冷熱不均。

3月以來(lái)，大環(huán)境下的政策利好和復(fù)蘇信號(hào)持續(xù)釋放，昆明雖沒(méi)有像其他城市一般有“重磅”政策出臺(tái)，但從售樓部人氣、到訪(fǎng)也可尋到市場(chǎng)回暖的“蛛絲馬跡”。

尤其近期不少項(xiàng)目借“小陽(yáng)春”推出優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引了不少到訪(fǎng)和成交，一派熱鬧景象。

部分項(xiàng)目售樓部人氣高漲

相對(duì)地，幾家歡喜就有幾家愁。目前市場(chǎng)上也有不少項(xiàng)目售樓部門(mén)可羅雀，即便新盤(pán)也是如此。更令人唏噓的，是開(kāi)年以來(lái)持續(xù)出現(xiàn)的停工樓盤(pán)，只有維權(quán)業(yè)主不間斷“光顧”。

其次是漲價(jià)與促銷(xiāo)交織上演。

樓市預(yù)期改善，利好的除了購(gòu)房者，還有開(kāi)發(fā)商。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，借勢(shì)漲價(jià)回調(diào)或降價(jià)促銷(xiāo)，本質(zhì)都是為提振市場(chǎng)信心與去庫(kù)存回款。

自3月底，不少項(xiàng)目就釋放了4月即將漲價(jià)或收回折扣/優(yōu)惠的信息，營(yíng)造購(gòu)房窗口期下“時(shí)不我待”的緊張感。

4月多個(gè)樓盤(pán)宣稱(chēng)漲價(jià)

氣氛到位之后，賣(mài)房才是正經(jīng)事。抓住房貸首付和利率雙降的時(shí)機(jī)，近期眾多項(xiàng)目又開(kāi)始了新一輪促銷(xiāo)，以?xún)?yōu)惠價(jià)格、成交好禮等刺激成交，主城住宅單價(jià)低至6988元/㎡，即使近期面市的新盤(pán)，也亮出了讓市場(chǎng)驚訝的“虧本價(jià)”。

對(duì)于當(dāng)前的購(gòu)房者尤其是剛需人群來(lái)說(shuō)，降價(jià)促銷(xiāo)確實(shí)令人心動(dòng)，但市場(chǎng)預(yù)期仍是好壞參半，尤其疫情反復(fù)，不少客戶(hù)還是以觀(guān)望為主。

近期網(wǎng)友向血拼姐咨詢(xún)的問(wèn)題多集中在“能否按時(shí)交付”“是不是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)”“低價(jià)折扣房源可否入手”“房?jī)r(jià)走勢(shì)”等方面，對(duì)樓市的信心仍未完全恢復(fù)；而部分置業(yè)顧問(wèn)也表示，雖然到訪(fǎng)人氣有所提升，但客戶(hù)實(shí)際成交意愿相對(duì)還是較弱。

營(yíng)銷(xiāo)面的數(shù)據(jù)和表現(xiàn)或許有粉飾、噱頭的嫌疑，成交數(shù)據(jù)或許更能展現(xiàn)真實(shí)的樓市現(xiàn)狀。

銷(xiāo)售端，昆明克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度昆明商品住宅價(jià)格為13731元/㎡，環(huán)比、同比均下跌，供求相較上一季度下跌，同比去年一季度也顯示不足。供求達(dá)近三年次低點(diǎn)，供求比0.84，市場(chǎng)以去存為主。

圖源昆明克而瑞

季度數(shù)據(jù)顯示平淡，但單月來(lái)看，3月供求環(huán)比均有上揚(yáng)，市場(chǎng)成交逐漸好轉(zhuǎn)，價(jià)格雖有趨勢(shì)性下滑但變化幅度不大。

圖源昆明房協(xié)

一季度為傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)信心不足疊加疫情影響，客戶(hù)對(duì)價(jià)格、配套及房企實(shí)力等各方面因素考核更加嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏持續(xù)放緩，新盤(pán)入市積極性不高，僅有的3個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，去化也并不理想。

圖源昆明克而瑞

投資端，一季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)仍相對(duì)謹(jǐn)慎。主城土地供應(yīng)達(dá)近三年低谷，成交與2019、2020年有明顯差距，但較去年下半年有所回升。

房企投資情緒不高，進(jìn)而影響到新盤(pán)供應(yīng)減少，2022年一季度昆明新增項(xiàng)目?jī)H鳳起蘭庭（綠城）、柳岸曉風(fēng)（綠城&德潤(rùn)）已有案名信息，云南建投1月拿下的崗頭村地塊目前暫無(wú)動(dòng)靜。

從數(shù)據(jù)可以看出，樓市回暖但仍處于低谷，銷(xiāo)量回升但購(gòu)買(mǎi)信心尚不足，昆明樓市的真實(shí)現(xiàn)狀并非簡(jiǎn)單的好與不好可以概括。

當(dāng)前市場(chǎng)元?dú)怆m未完全恢復(fù)，但市場(chǎng)大環(huán)境仍是企穩(wěn)回升為主旋律，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更明顯的轉(zhuǎn)變。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前買(mǎi)房政策利好較多，相對(duì)來(lái)說(shuō)房貸壓力要小不少，剛需客群若有合適選擇，不失為上車(chē)好時(shí)機(jī)；至于投資，以目前的市場(chǎng)情況來(lái)說(shuō)并不適合，還是以自住為主。

對(duì)于特價(jià)促銷(xiāo)，既不必過(guò)于興奮，也不至于過(guò)分懷疑，在促銷(xiāo)項(xiàng)目中也有口碑、品質(zhì)都不錯(cuò)的樓盤(pán)。需要注意的是，在行業(yè)洗牌加劇的情況下，已浮出不少問(wèn)題房企和項(xiàng)目，在購(gòu)房過(guò)程中需要更加仔細(xì)地甄別判斷，避免入坑。

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這年頭，昆明的“次新房”更香？

于房企而言，資金壓力短期難以緩解，整體依然以現(xiàn)金流、生存為主要命題，這也解釋了為何目前越來(lái)越多項(xiàng)目推出特價(jià)房。

房企大洗牌對(duì)于市場(chǎng)短期來(lái)說(shuō)可能不是一件好事，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這是一條必經(jīng)之路，經(jīng)歷這一輪調(diào)整之后或許市場(chǎng)才能真正進(jìn)入產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)時(shí)代。

此外，昆明近期發(fā)布了《“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（公眾征求意見(jiàn)稿）》，當(dāng)中提出，將堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線(xiàn)，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系。這意味著未來(lái)將有更多保障性住房可以選擇，對(duì)于剛需客群萊說(shuō)是一大利好。以去年入市的青年說(shuō)·悅領(lǐng)域、清河居·花棲里為例，都具有保障性住房性質(zhì)，作為商品房入市交易，預(yù)計(jì)年內(nèi)或還將有這樣的項(xiàng)目亮相。

按照規(guī)劃目標(biāo)，“十四五”期間昆明在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住房保障、居住配套提升、老舊小區(qū)改造等方面都將有較大提升，這也將進(jìn)一步促進(jìn)樓市健康發(fā)展，營(yíng)造更高的居住環(huán)境。

你怎么看當(dāng)下的昆明樓市，對(duì)于后續(xù)發(fā)展有何期待？歡迎留言討論。

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