11月25日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)、中國建筑科學(xué)研究院有限公司共同組織完成了首批長租公寓綜合性能評(píng)價(jià)工作，首個(gè)長租公寓綜合性能評(píng)價(jià)名單隨之誕生。

據(jù)了解，對長租公寓的評(píng)價(jià)以行業(yè)首部《長租公寓綜合性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(編號(hào)為T/CECS778-2020)為依據(jù)，通過全面細(xì)致的審查及評(píng)估，將參評(píng)并符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的眾多長租公寓項(xiàng)目按一星級(jí)到五星級(jí)進(jìn)行評(píng)星并公示。

據(jù)悉，此次中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布長租公寓綜合性能評(píng)價(jià)首批項(xiàng)目名單有12個(gè)，其中，在獲評(píng)五星級(jí)認(rèn)證的11個(gè)長租公寓中，龍湖冠寓有9個(gè)項(xiàng)目上榜。

“《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)意味著長租市場的關(guān)注點(diǎn)從規(guī)?；瘮U(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品運(yùn)營能力的提升。”業(yè)內(nèi)人士表示，在政府監(jiān)管日趨完善的背景下，該《標(biāo)準(zhǔn)》出爐及評(píng)星名單的誕生，有利于引導(dǎo)住房租賃市場主體以租客的需求為導(dǎo)向，提升其住房租賃產(chǎn)品的打造能力，從而提升租客的居住環(huán)境，推動(dòng)租賃市場的健康發(fā)展。

評(píng)價(jià)體系嚴(yán)格

眾所周知，長期以來，我國住房租賃市場以個(gè)人出租為主，缺少規(guī)?；?、市場化的機(jī)構(gòu)租賃者。但在經(jīng)歷了前三年的野蠻擴(kuò)張后，長租公寓行業(yè)整合不斷加速，市場逐步規(guī)范，政企合作模式日漸成熟，頭部品牌市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

今年以來，各地激勵(lì)政策更是加速出臺(tái)，政策端頂層設(shè)計(jì)逐步完善，支持租賃住房健康發(fā)展的各種保障加速落地。類似于為酒店評(píng)星一樣為長租公寓進(jìn)行評(píng)價(jià)，在國內(nèi)也屬于首創(chuàng)之舉。

該《標(biāo)準(zhǔn)》遵循“因地制宜、以人為本、可持續(xù)運(yùn)營、高質(zhì)量發(fā)展”的原則，由“宜居品質(zhì)、綠色健康、智慧系統(tǒng)、服務(wù)管理”4類性能指標(biāo)組成。此外，還設(shè)置了提高與創(chuàng)新項(xiàng)，鼓勵(lì)長租公寓從節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、保障安全等多方面進(jìn)行創(chuàng)新性實(shí)踐。

具體來看，“宜居品質(zhì)”對長租公寓的安全保障、生活便利性能、公區(qū)配置及套內(nèi)設(shè)施等進(jìn)行評(píng)價(jià);“綠色健康”包括節(jié)約資源、聲、光、熱、水質(zhì)及裝配式裝修的評(píng)價(jià)指標(biāo);“智慧系統(tǒng)”主要包括智慧家居、智慧能源、智慧服務(wù)的長租公寓提升性指標(biāo);“服務(wù)管理”從對租戶的服務(wù)、公寓的服務(wù)設(shè)施、內(nèi)部管理制度和實(shí)際運(yùn)營質(zhì)量四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。

以獲得綜合性能評(píng)價(jià)五星級(jí)項(xiàng)目數(shù)最多的長租公寓企業(yè)——龍湖冠寓為例，包括上海華涇天街國際公寓和重慶禮嘉天街店在內(nèi)的9個(gè)長租公寓上榜，項(xiàng)目主要分布在北京、上海、重慶等全國高量級(jí)城市?？傮w而言，這些項(xiàng)目更加注重“綠色健康”性能，所有家具木飾面達(dá)到國標(biāo)E0級(jí)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn);為租戶提供了全流程線上智能化服務(wù)，通過安全管理智能系統(tǒng)夯實(shí)安全控制基礎(chǔ);在“智慧系統(tǒng)”方面則采用了行業(yè)領(lǐng)先的IBMS-X消防預(yù)警。

“該《標(biāo)準(zhǔn)》分為八章，涉及多項(xiàng)技術(shù)內(nèi)容，大到智慧系統(tǒng)，小到布線技術(shù)，甚至電壓等級(jí)等，對每一個(gè)星級(jí)都有很嚴(yán)格且細(xì)致的審核標(biāo)準(zhǔn)。”業(yè)內(nèi)人士表示，同時(shí)，根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》先評(píng)價(jià)部分長租公寓項(xiàng)目，將有效引導(dǎo)市場走向規(guī)范化發(fā)展。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，該《標(biāo)準(zhǔn)》將成為長租企業(yè)經(jīng)營管理的重要參考，長租公寓需要以目標(biāo)租客的需求為導(dǎo)向持續(xù)提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長蔡云認(rèn)為，長租公寓作為新興行業(yè)，亟需規(guī)范。行業(yè)健康、有序發(fā)展也需要相關(guān)部門明確監(jiān)管職能及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，只有制度與規(guī)范的完善才能使其得以長遠(yuǎn)發(fā)展;同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)的保障下，企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)平衡運(yùn)轉(zhuǎn)才能有效的保證自身更具競爭力。標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，從行業(yè)自律的角度來看，將會(huì)起到一定的積極作用。特別是對符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的長租公寓項(xiàng)目，會(huì)起到一個(gè)引領(lǐng)示范的作用，從而促進(jìn)行業(yè)向著規(guī)范化發(fā)展的方向前進(jìn)。

租賃市場逐漸成熟

事實(shí)上，今年以來，“北上廣深”以及寧波、南寧、石家莊等多個(gè)城市密集發(fā)布了住房租賃政策，政策聚焦于住房租賃市場監(jiān)管以及市場培育。

“一方面規(guī)范住房租賃市場，針對此前長租公寓’爆雷’事件，完善對租賃主體、房源發(fā)布、租金支付以及租金貸等方面的監(jiān)管，營造良好的住房租賃市場競爭環(huán)境，推動(dòng)租賃市場的健康發(fā)展。”黃卉表示，另一方面則是通過增加土地供給、獎(jiǎng)補(bǔ)資金等政策支持租賃市場的發(fā)展，擴(kuò)大當(dāng)?shù)氐淖赓U房源供給，發(fā)展住房租賃企業(yè)，培育形成成熟的租賃市場。

據(jù)中國長租公寓市場白皮書顯示，國內(nèi)前十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中;且開業(yè)6個(gè)月以上門店的平均入住率高達(dá)89%-95%。其中，上海長租公寓項(xiàng)目平均入住率為90.9%，北京在運(yùn)營的長租公寓項(xiàng)目平均出租率則高達(dá)97.5%。

黃卉認(rèn)為，這是多種因素造成的，一是疫情對租賃市場的影響消散，租賃市場活躍度提高，回歸傳統(tǒng)租賃市場周期，春節(jié)后和畢業(yè)季兩個(gè)租賃旺季市場熱度升溫顯著;二是在政府的強(qiáng)監(jiān)管下，高風(fēng)險(xiǎn)長租企業(yè)進(jìn)一步出清，品牌公寓獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境，專注于提升其產(chǎn)品和服務(wù)能力。三是，90后、00后進(jìn)入租賃市場，他們思想更為開放，追求自由、消費(fèi)觀念超前，對居住品質(zhì)要求較高，會(huì)傾向于選擇品牌公寓。

而為了提升出租率和單店盈利能力，萬科、龍湖等頭部房企都在長租公寓智能化和服務(wù)方面下功夫，以此搶奪客源。

對此，龍湖方面表示，租賃住房品牌冠寓作為主航道業(yè)務(wù)，自開業(yè)以來，在每個(gè)門店都設(shè)置了智能門鎖、智能水電表設(shè)備等配套產(chǎn)品系統(tǒng)，引入龍湖智慧服務(wù)自主研發(fā)的RBA智能聯(lián)動(dòng)安全報(bào)警系統(tǒng)，并配備專業(yè)的運(yùn)營官團(tuán)隊(duì)為租戶提供日常的貼心管家服務(wù)，提升規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的運(yùn)營管理能力，滿足多樣化租房需求。

2021年上半年，龍湖冠寓實(shí)現(xiàn)租金收入10.7億元，同比增長45%，期末整體出租率達(dá)94.1%，大于6個(gè)月房源出租率達(dá)95.5%,開啟盈利元年。如今，一二線城市新青年對品質(zhì)租房的需求愈加強(qiáng)烈，疫情后市場熱度日益回暖。隨著龍湖冠寓杭州濱江天街濱和路店二期的開業(yè)，龍湖冠寓全國開業(yè)房間規(guī)模已突破10萬間，更大范圍內(nèi)滿足了城市新青年對品質(zhì)租房的需求。

“隨著租賃市場的恢復(fù)，疊加政府監(jiān)管日趨完善的背景下，高風(fēng)險(xiǎn)長租企業(yè)進(jìn)一步出清，品牌公寓會(huì)獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境。”黃卉表示，其中，頭部房企的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展良好，企業(yè)開始聚焦單項(xiàng)目盈利，長租公寓的出租率提升，市場也將迎來專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的階段。

關(guān)鍵詞： 長租公寓 綜合性能 房地產(chǎn) 規(guī)?；瘮U(kuò)張