為加強共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額代持機構管理，北京市住建委等四部門于日前發(fā)布《關于加強本市共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額代持機構管理的通知》(以下簡稱《通知》)。根據(jù)《通知》，共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額應單獨核算管理，政府產(chǎn)權份額代持機構未經(jīng)批準不得參與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。此外，《通知》還明確，代持機構通過出租等獲得的收益應單獨核算、專賬管理;在將代持機構的管理服務工作納入相關績效考核之外，也明確了相應的違規(guī)懲戒舉措。

據(jù)悉，《通知》將自2022年1月15日起實施。在業(yè)內(nèi)看來，通過加強對共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額代持機構的監(jiān)管，能夠遏制購置型保障房里的牟利空間，將在一定程度上打擊投機牟利行為;同時，對于促進保障房供應的平穩(wěn)健康發(fā)展等也有積極意義。

未經(jīng)批準代持機構不得參與地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

所謂“代持機構”，指的是各區(qū)人民政府確定的一家代表政府集中持有本區(qū)共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額的保障性住房專業(yè)運營管理企業(yè)，該企業(yè)未經(jīng)批準不得參與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。

根據(jù)北京市住建委等四部門最新發(fā)布的《通知》，市級共有產(chǎn)權住房代持機構為北京保障房中心有限公司(以下簡稱“北京保障房中心”)。共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額應單獨核算管理，政府產(chǎn)權份額代持機構未經(jīng)批準不得參與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。

代持機構應負責的管理服務工作包括哪些內(nèi)容?對此，《通知》也進行了詳細說明。

具體來看，代持機構應委托房地產(chǎn)估價機構評估共有產(chǎn)權住房項目銷售均價、共有份額比例、回購房屋價格及行使優(yōu)先購買權的房屋價格;參與規(guī)劃設計方案評審、全裝修方案評審、預驗房等環(huán)節(jié)，對房屋使用功能、品質(zhì)方面提出合理化建議;與共有產(chǎn)權住房開發(fā)建設單位、購房人簽訂購房合同;按照相關規(guī)定及購房合同約定，與開發(fā)建設單位、購房人向房屋所在區(qū)不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記;按照相關規(guī)定及購房合同約定，對購房人出租共有產(chǎn)權住房進行管理。

比如，產(chǎn)權住房購房人按照相關規(guī)定轉(zhuǎn)讓其所持產(chǎn)權份額，或所持產(chǎn)權份額被司法拍賣時，代持機構應依規(guī)進行回購或行使優(yōu)先購買權。代持機構還應依據(jù)購房合同約定，對購房人使用共有產(chǎn)權住房的行為進行日常監(jiān)管，若購房人存在擅自轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、出借或超過其份額抵押共有產(chǎn)權住房等行為的，按照購房合同約定要求其改正，追究其違約責任，并及時報告區(qū)住建委(房管局)。

《通知》還指出，市級代持機構除履行以上規(guī)定職責外，還應當建立共有產(chǎn)權住房網(wǎng)絡服務平臺系統(tǒng)，并依規(guī)提供共有產(chǎn)權住房出租、產(chǎn)權份額轉(zhuǎn)讓等管理服務。

出租等收益單獨核算、專賬管理

值得注意的是，《通知》還明確，共有產(chǎn)權住房代持機構基于共有產(chǎn)權住房出租、轉(zhuǎn)化出售等業(yè)務取得的收益及其孳息，應當單獨進行會計核算，專賬管理，扣除業(yè)務工作中產(chǎn)生的稅費、評估費等必要支出后按照相關政策規(guī)定處置。

代持機構的相關信息，也被要求公開透明。

具體來看，各區(qū)人民政府、北京保障房中心向市住建委備案代持機構營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程及共有產(chǎn)權住房業(yè)務聯(lián)絡人、聯(lián)絡方式、對外公開電話。此外，市住建委還應統(tǒng)一向社會發(fā)布代持機構名錄公告，載明代持機構全稱、共有產(chǎn)權住房業(yè)務對外公開電話等信息，便于公眾知悉。

此外，《通知》還提及，共有產(chǎn)權住房代持機構簽訂購房合同后，應當建立共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額管理臺賬，包括項目臺賬和每個項目的房屋子臺賬。信息發(fā)生變更的，應當及時更新臺賬。代持機構應當單獨保管政府產(chǎn)權份額管理臺賬、購房合同及相關文件，確保檔案完整。

據(jù)悉，《通知》將自2022年1月15日起實施?！锻ㄖ穼嵤┣耙唁N售的共有產(chǎn)權住房項目，代持機構向同級住房城鄉(xiāng)建設委(房管局)補領授權委托書。代持機構與本通知要求不一致的，應當按照本通知要求變更代持機構，移交已簽訂購房合同、政府產(chǎn)權份額管理臺賬、相關業(yè)務檔案、文件。

國資委、房管部門共同考核違規(guī)者將受懲戒

為了確保新政落地施行后的效果最大化，《通知》在將代持機構的管理服務工作納入相關績效考核之外，也明確了相應的違規(guī)懲戒舉措。

具體來看，《通知》明確，共有產(chǎn)權住房代持機構的管理服務工作，納入保障性住房專業(yè)運營管理企業(yè)績效考核的業(yè)務指標體系，由同級國資委會同住房城鄉(xiāng)建設委(房管局)共同實施考核。其代持共有產(chǎn)權住房政府產(chǎn)權份額的收益及支出情況不計入企業(yè)年度績效考核經(jīng)濟效益指標范圍。

在違規(guī)懲戒方面，市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委(房管局)指導共有產(chǎn)權住房代持機構開展業(yè)務，并會同同級財政局對其共有產(chǎn)權住房管理服務、重要事項報告、政府產(chǎn)權份額管理、資金使用等情況定期開展監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形的，督促其整改，并通報同級國資委。

談及《通知》發(fā)布的意義，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，加強對代持機構的監(jiān)管力度，規(guī)范保障性住房制度，目的在于遏制購置型保障房里的牟利空間，將在一定程度上打擊投機牟利行為;另一方面，通過加強對代持機構的監(jiān)管，對購置、分配等整個環(huán)節(jié)加強防線，既促進保障房供應的平穩(wěn)健康發(fā)展，也將在一定程度上平抑高房價。

關鍵詞： 不得 參與 地產(chǎn)