作者 | 劉瑩

出品 |焦點財經(jīng)

為在動蕩的市場環(huán)境中積極求生，房企不得不主動求變，頻向公司架構(gòu)“動刀”。

據(jù)焦點財經(jīng)統(tǒng)計，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)先后有萬科、華潤置地、龍湖、世茂、新城控股、榮盛發(fā)展等超30家房企進行了架構(gòu)調(diào)整，以期更加積極的適應組織和市場的發(fā)展。

2022年開年，包括融創(chuàng)、世茂、陽光城、中南置地、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、建發(fā)、萬達等在內(nèi)的房企再主動開啟了一輪以裁撤區(qū)域公司、縮小管理半徑為方向的組織架構(gòu)調(diào)整。

中指院總結(jié)認為，近期房企的組織架構(gòu)調(diào)整可被細分為兩個方向。其一，以輕總部、調(diào)區(qū)域為特征的組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打造高效組織。其二，以業(yè)務優(yōu)化為核心的組織架構(gòu)調(diào)整，支持重點業(yè)務發(fā)展，提升管理效能。

在“輕總部”方面，繼2020年萬科將總部規(guī)模降至約150人后，2021年3月，旭輝也提出了“小總部、強區(qū)域、輕一線”策略。同年6月，華潤置地更是明確提出總部職能能減則減，以打造“敏捷、高效、精干、活力”的組織。

“這些舉措是房企對總部職能進行精簡，將總部定位為戰(zhàn)略平臺，進而以精干扁平化模式引領企業(yè)發(fā)展”，中指院稱。

在“調(diào)區(qū)域”方面，2021年1月，世茂集團曾對不少區(qū)域進行了合并，考核標準也由以往的考核規(guī)模轉(zhuǎn)為了考核利潤。7月，金輝將原華南區(qū)域拆分為珠三角區(qū)域和東南區(qū)域。今年2月，融創(chuàng)則將原有的七大區(qū)域調(diào)為了九大區(qū)域，新成立了西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四?。环植鹞髂蠀^(qū)域為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，管理四川及重慶、云南及貴州；同時將廣西并入了華南區(qū)域。

“房企合并、拆分等調(diào)整區(qū)域架構(gòu)的行為，旨在優(yōu)化區(qū)域管理，提升管理效能。一方面，通過區(qū)域合并集中優(yōu)勢資源，打造強勢組織；另一方面，通過區(qū)域拆分布局加強區(qū)域優(yōu)勢，強化重點區(qū)域深耕”，中指院稱。

這其中，較為典型的當屬融創(chuàng)和金輝。比如，近期被融創(chuàng)分拆的西南區(qū)域就是公司的業(yè)績重鎮(zhèn)，該區(qū)域內(nèi)的5省28城在集團的業(yè)績貢獻約達20%左右。成渝經(jīng)濟圈亦是繼長三角、大灣區(qū)后，在集團內(nèi)部較有發(fā)展?jié)摿Φ募袇^(qū)域。

業(yè)內(nèi)認為，融創(chuàng)西南區(qū)域重資產(chǎn)文旅項目較多，此前其斥資153億元收入的環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團就在該區(qū)域。促進西南區(qū)域深耕，刺激業(yè)績增長，盤活資產(chǎn)許或也是融創(chuàng)對該區(qū)域進行分拆的重要原因。

金輝也是如此。此前對于區(qū)域調(diào)整，金輝曾表示，新成立珠三角區(qū)域，表明了公司對粵港澳大灣區(qū)的重視和決心。福州所在地，原華南區(qū)域總部，變更為東南區(qū)域總部，有助于進一步執(zhí)行區(qū)域深耕戰(zhàn)略，鞏固公司在大本營福建的市場占有率，并拓展周邊省份，擴大金輝版圖。

據(jù)金輝2020年財報顯示，該年，金輝合共錄得的343.8億元營收中，有79.2億元來自華南區(qū)域的貢獻，排名六大區(qū)域第一位。2021上半年，金輝共收購了17宗土地，拿地總額達146.8億元，其中位于珠三角及東南區(qū)域的拿地占比合共達到了28%。

“對于金輝而言，將華南區(qū)域細分為東南和珠三角區(qū)域后，有助于縮小區(qū)域管理半徑，進而充實布局，貼近市場，提高經(jīng)營質(zhì)量”，業(yè)內(nèi)分析稱。

調(diào)架構(gòu)，支持重點業(yè)務發(fā)展

調(diào)整現(xiàn)有組織架構(gòu)，進行架構(gòu)優(yōu)化、支持重點業(yè)務發(fā)展，也是房企頻對架構(gòu)“動刀”的目的之一。

比如，2021年3月時，榮盛發(fā)展曾首次設立了“大灣區(qū)特區(qū)”，以完善“長三角+大灣區(qū)+京津冀”三大業(yè)務布局，并將原有的京津冀區(qū)域公司合并為了北京、天津兩個公司，同時成立了冀中公司。

“榮盛此舉體現(xiàn)出了企業(yè)緊跟國家戰(zhàn)略，優(yōu)化布局，組織架構(gòu)調(diào)整向重點布局區(qū)域傾斜的方向”，中指院稱。

同在該月，正榮地產(chǎn)也成立了營銷公司，形成了開創(chuàng)性的新組織。9月，碧桂園也宣布品牌營銷子公司化，新成立品牌營銷公司。對于這些舉措，中指院認為，企業(yè)方的目的在于將營銷業(yè)務公司化，降低渠道成本。

不止于此，2021年1月，渝系房企金科還將商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文旅等業(yè)務的投資拓展與建設權(quán)下放給區(qū)域公司，同時在集團成立了產(chǎn)業(yè)、文商旅事業(yè)部來統(tǒng)管地方。3月，萬科成立萬科公寓管理公司、商業(yè)服務子公司。4月，新城控股則設立了康養(yǎng)事業(yè)中心。

進入下半年，雅居樂又在去年8月，將原房管集團、城市更新集團、商業(yè)集團等皆合并到了地產(chǎn)集團，形成了大地產(chǎn)集團，并期待形成平臺效應，繼續(xù)深化“一業(yè)為主，多元協(xié)同”的戰(zhàn)略模式。

“綜合來看，上述動作主要反映出，房企設立或獨立重點業(yè)務部門，強化重點業(yè)務發(fā)展的目的，及其進行業(yè)務合并，聚焦優(yōu)勢行業(yè)的目的”，中指院稱。

主動“瘦身”，緩解流動性壓力

任何一項變革，都不可避免的帶來一番人事沉浮。因此，時下房企的組織架構(gòu)調(diào)整，也被市場更多解讀出了“瘦身”及“裁員”的意味。

河南一哥建業(yè)地產(chǎn)就是“瘦身”房企中的一員。按照建業(yè)此前內(nèi)部文件所指，其將調(diào)整現(xiàn)行的“集團-業(yè)務集團-大區(qū)-城市公司-項目”五級管理，為“集團-城市公司/專業(yè)公司-項目公司”三級管理，直接取消業(yè)務集團和大區(qū)兩級。

業(yè)內(nèi)人士測算指，若按上述調(diào)整執(zhí)行，建業(yè)地產(chǎn)將優(yōu)化掉超60%的崗位編制。不過，建業(yè)方面隨后就此進行了否認，稱具體方案還在籌備，裁員60%一事不符合事實。

“黑馬”中梁控股也是借架構(gòu)調(diào)整“瘦身”的典型企業(yè)。中梁曾宣布對三個部門進行調(diào)整，該三個部門合共涉及345名員工，包含控股集團總部148人、新基礎建設支撐集團164人，以及其他組織33人。其中，80余人將擇優(yōu)回流，沒有明確落位的員工將按照人力部門通知及進度安排，依次辦理離職手續(xù)。

評論認為，中梁此舉意在剝離一些非地產(chǎn)業(yè)務，進而更好的聚焦地產(chǎn)主業(yè)，集中精力做好地產(chǎn)開發(fā)。以房企當前為保地產(chǎn)業(yè)務賣掉優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司的情況來看，若中梁的創(chuàng)新業(yè)務不能實現(xiàn)盈利，或還需要地產(chǎn)輸血，選擇砍掉冗余業(yè)務也是一種自保手段。

一系列的組織架構(gòu)調(diào)整，折射出了當下房企的生存焦慮?？硕鹧芯恐行闹赋觯?021下半年以來，受政策調(diào)控及市場降溫影響，房企流動性承壓。

一方面，銷售端持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百強房企操盤業(yè)績單月及累計同比持續(xù)下行；預售監(jiān)管資金政策從嚴，房企回款速度放緩加劇資金鏈緊繃；此外，“三道紅線”的監(jiān)管持續(xù)，也讓房企的降杠桿壓力長期存在。

另一方面，房企正迎來償債高峰。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年與2022年，其所監(jiān)測的98家樣本房企即期債務規(guī)模分別為13.8萬億元和12.6萬億元，達近十年來的小高峰，1月、3月、4月和6月均為償債高峰。

“在此背景下，房企組織框架的收縮精簡，可以控制成本，‘節(jié)衣縮食’，將有限的資金更精準投放，是主動應對市場環(huán)境變化，緩解流動性壓力，‘勒緊腰帶’抵御‘寒冬’的戰(zhàn)略選擇，”克而瑞稱。

克而瑞還指，精簡組織架構(gòu)、合并部分區(qū)域、城市公司，剝離非必要業(yè)務，可以減少中間環(huán)節(jié)，縮短決策時間，提升管理效率。同時，精簡架構(gòu)有利于權(quán)力下放，增加區(qū)域部門的自主權(quán)與靈活度。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水也對此說法表示贊同。她指出，當前房企的銷售額增速大幅放緩，致使企業(yè)人均效益持續(xù)下降。2019年至2021年，房企人均創(chuàng)利的降幅分別為5.9%、23.4%和42.6%，下降幅度逐漸擴大。

行業(yè)高速增長不在，為了保持效益，房企擴張性的組織架構(gòu)有必要進行收縮，劉水稱。今年，尤其是上半年，由于市場尚未恢復、預期較弱，金融機構(gòu)避險情緒仍然較重，不少房企銷售、回款、融資等方面的困難仍然存在，因而，企業(yè)的組織架構(gòu)調(diào)整在所避免。

全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇則指出，如今，房地產(chǎn)行業(yè)過往不計成本拿地、開拓和占領市場的模式已到拐點。隨著大眾“房地產(chǎn)信仰”的破滅，人們逐漸意識到，房地產(chǎn)行業(yè)也可能會出現(xiàn)降價，也有賣不動的時候。

“在這種環(huán)境下，房企最需要的模式和人才也發(fā)生了變化，其更加需要的是管理型人才，通過控制成本、幫企業(yè)渡過時下艱難。同時，通過集權(quán)的方式，整合資源，減少因粗礦發(fā)展導致的浪費”，安光勇稱。

其續(xù)指，預計再過一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)大量的并購，通過規(guī)模化效應，達到減少成本、處置不良資產(chǎn)的目的。要做到這一點，也需要通過集權(quán)的模式。

關(guān)鍵詞： 房企為何頻頻動刀調(diào)架構(gòu)