深圳售樓員賀能已經(jīng)很久沒(méi)有見過(guò)這種大場(chǎng)面了。半年未開單的他，又一次感受到了樓市的火熱。

2月26日，早春18℃的午后，賀能熱得腦門沁出了一層薄汗，迎來(lái)當(dāng)天接待的第七組看房客戶。講解中，不時(shí)有電話打進(jìn)來(lái)，他不得不安撫對(duì)方：“您先簽到領(lǐng)張券，咱們安排了幸運(yùn)抽獎(jiǎng)，大獎(jiǎng)是洗衣機(jī)。一會(huì)我過(guò)去接您。”

陽(yáng)春三月，送走近十年最冷春節(jié)，深圳樓市吹起暖風(fēng)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2月深圳新房成交約19.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑45.1%，同比下滑26%；二手房成交823套，成交面積約7.66萬(wàn)平方米，同比大跌78%。二手房823套的月成交量，創(chuàng)下近15年新低。

“從上門量、帶看量看，2月中旬樓市已經(jīng)有明顯上升，預(yù)示著樓市在探底、觸底并緩慢回升?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在上海、廣州樓市開始回升的情況下，深圳樓市的“小陽(yáng)春”將回歸，預(yù)計(jì)二手房月交易量在年中達(dá)到4000套水平。

新房成交分化

賀能是龍華鴻榮源壹成中心的銷售。2月26日，該項(xiàng)目開放新展示中心，推出收官之作——十區(qū)。上千套房的推盤體量，對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，頗具挑戰(zhàn)性。因此，開發(fā)商使出渾身解數(shù)招攬客戶。

時(shí)代周報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，鴻榮源壹成中心設(shè)置了親子互動(dòng)、幸運(yùn)抽獎(jiǎng)等暖場(chǎng)活動(dòng)，吸引大量客戶到訪，展示中心內(nèi)人頭攢動(dòng)。

不過(guò)，樓市平穩(wěn)周期，開發(fā)商面對(duì)的是一群挑剔甚至苛刻的客戶。

購(gòu)房者羅一嵐從事金融行業(yè)，職業(yè)習(xí)慣使得她對(duì)數(shù)字頗為敏感。即便鴻榮源尚未釋放價(jià)格信息，羅一嵐依然能夠根據(jù)經(jīng)驗(yàn)給出判斷——若單價(jià)超過(guò)7.2萬(wàn)元/平方米，并無(wú)優(yōu)勢(shì)。

“參考往期的備案價(jià)格，加上十區(qū)是精裝交付，單價(jià)目測(cè)在70000-75000元/平方米之間。但是，新房還要2-3年才交房，這期間的資金成本都要幾十萬(wàn)元了，而龍華有大把次新房的參考價(jià)在7萬(wàn)元/平方米以下。買了就能住，不香嗎？” 羅一嵐對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

距離鴻榮源壹成中心不到3公里的卓越柏奕府，同樣火熱。

在柏奕府支援的銷售人員謝思敏告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于柏奕府看房量增加，他們從別的項(xiàng)目調(diào)配過(guò)來(lái)，協(xié)助帶看、講解工作。周末（2月27-28日）接待了200-300組客戶，以剛需購(gòu)房者和剛改購(gòu)房者為主。

2月28日，卓越柏奕府發(fā)布成交喜報(bào)。過(guò)去一周（2月21-27日），柏奕府累計(jì)銷售額約2.5億元。

正在順銷的西部新盤深鐵瑞城，是目前光明唯一不打折、無(wú)轉(zhuǎn)介的項(xiàng)目。

時(shí)代周報(bào)記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)了解到，深鐵瑞城于去年11月底取得預(yù)售許可證，合計(jì)推出1329套住宅，目前待售房源約100余套，去化率接近90%。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，去化率或更高。

“目前市場(chǎng)兩級(jí)分化，容易成交的還是剛需自住客戶，只要名額、資金在手，想買光明的都會(huì)來(lái)看我們項(xiàng)目，區(qū)別就是第一次來(lái)就定，還是看完整個(gè)光明再定。”深鐵瑞城營(yíng)銷人士江潤(rùn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，購(gòu)房者最看重的是產(chǎn)品，其次看價(jià)格，部分購(gòu)房者擔(dān)心站在“山頂”上。

中西部熱盤“圈粉”無(wú)數(shù)，而東部的部分新盤，則被遺忘在寒風(fēng)中。

近期，羅湖新盤東?！じ粎R豪庭推出10套特價(jià)房，折扣85折，最高直減151萬(wàn)元。值得注意的是，折后售價(jià)是在備案價(jià)的基礎(chǔ)上下調(diào)15%，該數(shù)值是深圳市住建局劃定的價(jià)格下調(diào)下限。

另一羅湖新盤兆鑫匯金廣場(chǎng)，選擇重金獎(jiǎng)中介。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，兆鑫匯金廣場(chǎng)單套成交傭金高達(dá)15%。近期，該樓盤推出兆鑫匯金廣場(chǎng)二期——兆鑫H+公寓，這批房源于2020年12月備案，最低總價(jià)約402萬(wàn)元。這意味著，中介成交一套，傭金至少60萬(wàn)元。 深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至2月28日，兆鑫H+公寓僅64套房源備案，去化率約7%。

二手房議價(jià)空間大

開年以來(lái)，一線城市樓市持續(xù)向好。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月14-20日，一線城市整體成交環(huán)比上升82.6%，北京升幅較大，約為141.0%；廣州居其次，升幅為120.5%。同比來(lái)看，樓市整體成交升幅為316.4%。其中，廣州升幅較大，約為465.5%；上海居其次，升幅為403.2%。

具體到深圳，根據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，春節(jié)假期，深圳新房單周成交套數(shù)分別是479套、721套、754套，已連續(xù)3周上漲。

深圳二手房市場(chǎng)，也略有暖意。

今年2月，深圳二手房成交823套，這是深圳近15年二手房月度成交首次跌破千套大關(guān)。但多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或是深圳二手樓市的底部，樓市“小陽(yáng)春”將帶動(dòng)成交回暖，信貸環(huán)境寬松亦會(huì)推動(dòng)購(gòu)房者入市。

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最近兩周（2月14-27日），二手房成交均出現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì)。其中，2月14-20日，全市二手住宅共成交278套，環(huán)比上漲28.1%；面積共計(jì)25458平方米，環(huán)比上漲30.2%；2月21-27日，全市二手住宅共成交327套，環(huán)比上漲17.6%，面積共計(jì)31517平方米，環(huán)比上漲23.8%。

“我們最近成交的一套二手房，業(yè)主最初的報(bào)價(jià)是1100萬(wàn)元左右，最終成交價(jià)不到900萬(wàn)元。部分業(yè)主對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)看法存在較大的分歧，希望落袋為安，因此價(jià)格下調(diào)空間較大?！?Q房網(wǎng)景田北片區(qū)董事余志貴向時(shí)代周報(bào)記者分析道，近期能夠成交的二手房，價(jià)格大多接近或等于參考價(jià)，或者是有較大的議價(jià)空間。

余志貴認(rèn)為，隨著銀行放款進(jìn)度加快，3月市場(chǎng)會(huì)緩慢回升，但往日的“小陽(yáng)春”盛況難以再現(xiàn)。

“現(xiàn)在整體市場(chǎng)非常平穩(wěn)，但由于調(diào)控力度不減，市場(chǎng)上的放量還是非常有限?！庇嘀举F表示。

深圳美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)樓市“小陽(yáng)春”持保守態(tài)度。據(jù)其觀察，目前市場(chǎng)上存在比較多置換型客戶，由于手頭上房產(chǎn)較難賣出，所以不得不暫時(shí)擱置換房計(jì)劃。因此，買房需求受到一定壓制，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量處于低位。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，深圳樓市的“小陽(yáng)春”不會(huì)缺席，只會(huì)遲到。一方面，樓市資金環(huán)境好轉(zhuǎn)，深圳首套房貸利率低至4.90%，處于較低水平。另一方面，深圳或在第一輪土地拍賣上進(jìn)行調(diào)整，為開發(fā)商讓利，吸引企業(yè)拿地。

近日，深圳中原研究中心發(fā)布3月潛在入市項(xiàng)目表，共計(jì)24個(gè)新盤計(jì)劃入市，其中不乏深圳中心天元、萬(wàn)科啟城、新世界(行情600628,診股)松風(fēng)明月等熱門樓盤。密集的推盤攻勢(shì)，疊加信貸政策寬松，深圳樓市的“冰河時(shí)代”，或在陽(yáng)春三月終結(jié)。

（應(yīng)受訪者要求，賀能、羅一嵐、謝思敏、江潤(rùn)為化名）

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