觀點(diǎn)網(wǎng)“市場(chǎng)冰點(diǎn)，或者說最不好的情況已經(jīng)過去了?！睋?jù)參加4月29日綠景中國投資者會(huì)的投資者透露，綠景中國首席財(cái)務(wù)官陳健民在會(huì)上如是表態(tài)。

作為手握大灣區(qū)深圳白石洲舊改項(xiàng)目的房企，綠景中國即將進(jìn)入收成期。

“站在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)，白石洲項(xiàng)目經(jīng)過多年的耕耘，如今已經(jīng)正式啟航?！睋?jù)投資者轉(zhuǎn)述管理層的話介紹，白石洲一期預(yù)售地塊已經(jīng)四證齊全，并且正在進(jìn)行工程建設(shè)，預(yù)計(jì)2023年就可以開始預(yù)售。

還是白石洲

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，白石洲項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)核心地帶，深南大道以北，項(xiàng)目總體用地面積約46萬平方米，總建筑面積約500萬平方米，計(jì)容面積約為358萬平方米。

目前，白石洲項(xiàng)目可以算得上是深圳規(guī)模最大、關(guān)注度最高的城更項(xiàng)目。據(jù)介紹，周邊同級(jí)別的樓盤房價(jià)高至15萬元/平方米，分布4條地鐵線及6個(gè)地鐵站。

值得注意的是，在綠景中國規(guī)劃中，白石洲分為四期滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)周期合計(jì)約8到10年，扣除反簽面積后，歸綠景中國的可售面積約180萬平方米，業(yè)態(tài)分布住宅、公寓和商業(yè)辦公，這三個(gè)部分各占1/3。

2021年內(nèi)，綠景中國已完成了一期百分之百簽約，實(shí)施主體確認(rèn)及一期正式動(dòng)工，目前一期已完全拆除原有建筑，地基和土方工作完成，且已經(jīng)進(jìn)入到主體工程的階段。

此外，黎光項(xiàng)目、紅樹灣壹號(hào)項(xiàng)目簽約率也達(dá)到100%，其中紅樹灣壹號(hào)項(xiàng)目實(shí)施主體已確認(rèn)，并已開始基坑支護(hù)及土方施工。

而黎光項(xiàng)目體量約有20萬平方米，綠景中國方面預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目可以在白石洲之前預(yù)售，或2023年一季度即可推出市場(chǎng)；璽悅灣項(xiàng)目于2021年9月份開啟始預(yù)售，目前剩約60億-70億貨值。

值得注意的是，會(huì)上有投資者問及近期是否有新增項(xiàng)目計(jì)劃，管理層表示，綠景現(xiàn)有土儲(chǔ)已超1600萬平方米，目前沒有新增舊改項(xiàng)目的計(jì)劃。

除去白石洲標(biāo)簽，留在綠景中國身上的還有“轉(zhuǎn)綠”目標(biāo)。對(duì)此，管理層表示，三條紅線方面的管理與2021年相同，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率兩條線已經(jīng)達(dá)標(biāo)，只有現(xiàn)金短債比一條目前暫時(shí)未達(dá)標(biāo)。

提供的數(shù)據(jù)顯示，目前綠景中國現(xiàn)金短債比為0.68，低于1，凈負(fù)債率81.2%，小于100%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.8%，小于70%。

對(duì)于何時(shí)“轉(zhuǎn)綠”，綠景中國預(yù)計(jì)2023年可以順利進(jìn)入綠檔，白石洲和黎光項(xiàng)目的預(yù)售可帶來一定收入和現(xiàn)金流，此外也將執(zhí)行積極再融資政策，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

不拿新項(xiàng)目

投資者轉(zhuǎn)述，綠景中國會(huì)上還進(jìn)一步披露了資產(chǎn)和負(fù)債情況，從數(shù)據(jù)來看，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為清晰。

在綠景中國311億有息負(fù)債中，80%為銀行和其它項(xiàng)目貸款，公募債、公司債及可轉(zhuǎn)債占比20%。提及一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，綠景中國管理層表示，98億元有息負(fù)債主要分為三個(gè)部分，包括銀行及其他貸款、可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募。

具體來看，銀行及其他貸款中有10億元是開發(fā)貸到期需要?jiǎng)傂詢陡叮Ｓ嗟膬?nèi)保外貸、項(xiàng)目貸款/物業(yè)貸款等基本為有抵押品貸款，成功再融資機(jī)會(huì)較大；可轉(zhuǎn)債為14.6億元，境內(nèi)小公募為14億元。

綠景中國方面正跟這兩筆債務(wù)的投資者做持續(xù)溝通，指投資者態(tài)度明確，只要白石洲明年可以預(yù)售，均愿意存續(xù)債務(wù)。

有關(guān)融資成本方面，數(shù)據(jù)顯示綠景中國2021年融資成本從2020年的7.1%下降至6.4%，EBITDA自2020年的2.85降至1.94。據(jù)悉，于2021年下半年，綠景中國境外共完成再融資約23.2億元，包括成功發(fā)行兩筆商票，于境內(nèi)完成再融資約50.8億元。

至于綠景中國目前的流動(dòng)性，投資者轉(zhuǎn)述陳健民的話表示，按照現(xiàn)金余額及目前可售貨值，推動(dòng)已有舊改項(xiàng)目問題不大。

截至2021年12月31日，綠景中國現(xiàn)金余額為73億元，較去年有所下降，主要原因是部分舊改項(xiàng)目在2021年下半年補(bǔ)交了地價(jià)所致。

針對(duì)白石洲項(xiàng)目，綠景中國擁有光大銀行207億授信，可用額度175億，另有100億可售貨值及授信73億，可以滿足項(xiàng)目的資金需求。

會(huì)議期間，綠景中國還進(jìn)一步分析了當(dāng)前深圳市場(chǎng)變化對(duì)其的影響。據(jù)參加投資者會(huì)人士分享，綠景中國管理層認(rèn)為，市場(chǎng)冰點(diǎn)已經(jīng)過去了，“接下來的第三第四季度，不管是深圳還是其它城市的市場(chǎng)都會(huì)有所改善?！?/p>

市場(chǎng)變化是否對(duì)綠景投資拿地造成影響，則與其商業(yè)模式息息相關(guān)。

作為以舊改項(xiàng)目為主的房企，綠景中國在招拍掛市場(chǎng)中露面并不算多，于今日會(huì)議中也表示，堅(jiān)持專注在城市更新方向，但是短時(shí)間內(nèi)不會(huì)大規(guī)模投資新城更項(xiàng)目，原因還是與現(xiàn)金流有關(guān)。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 資產(chǎn)負(fù)債率 數(shù)據(jù)顯示