1、目前經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場，面臨何種問題？
宏觀經(jīng)濟(jì)面臨“高通脹”挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)活躍度與企業(yè)利潤均趨下降。
房地產(chǎn)市場面臨經(jīng)濟(jì)與政策雙壓。
宏觀經(jīng)濟(jì)三季度GDP“破5”，更為實時的PMI指標(biāo)在月初已跌破榮枯線（50%）。
宏觀經(jīng)濟(jì)壓力主要來自兩個方面：一是“上游通脹”使疫后經(jīng)濟(jì)修復(fù)的不確定性增加；二是“大力推動碳中和”目標(biāo)，對中短期的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)帶來掣肘。
“上游原材料通脹”正不斷壓制“中游產(chǎn)業(yè)利潤”
“中游產(chǎn)業(yè)利潤水平下降”又進(jìn)一步抑制“下游消費能力”
二季度以來，由于原材料價格快速上漲，中下游產(chǎn)業(yè)的“制造成本”不斷提高。
舉幾個簡單的數(shù)據(jù)，WTI原油價格由4月份均價18.84美元/桶上升至當(dāng)前破80美元/桶，漲幅超過4倍；動力煤期貨價格由4月份的470元/噸上升至約1600元/噸，漲幅超過3倍；螺紋鋼國內(nèi)期貨價格，2019-2020年穩(wěn)定在3500元/噸左右，目前價格已突破5000元/噸水平。
不同類型原材料價格上漲的原因各有不同，其中與房地產(chǎn)關(guān)系較大的鋼材價格大幅上漲，或是為了應(yīng)對來自“美債危機(jī)”的不利影響。鋼材主要產(chǎn)生自“基建”及“房地產(chǎn)”需求，在時間段內(nèi)抑制“房地產(chǎn)開發(fā)”，則有助于保障“基建”增速。
上游通脹導(dǎo)致實體產(chǎn)業(yè)部門的利潤水平下降（甚至虧損），其對社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響是根本性的。
在利潤率走低的情況下，社會產(chǎn)出（GDP）便難以繼續(xù)保持在高水平，2021年以來國內(nèi)GDP增速逐步下降。
對于民生而言，由于企業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)張受制（盈利不足），工資開支亦受影響。反映在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上，社會收入水平難升、失業(yè)率難控。
“碳中和目標(biāo)”加劇短期經(jīng)濟(jì)下行壓力
“碳中和”是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的長期戰(zhàn)略，與其它長期“轉(zhuǎn)型措施”類似，在持續(xù)堅持實施的過程中，對部分時間段內(nèi)的經(jīng)濟(jì)影響較為突出。9月份以來，各地陸續(xù)“限電”對地區(qū)GDP增速也帶來一定影響。
客觀評價，目前政策與市場，存在一定程度的“錯配”
對于房地產(chǎn)市場而言，一方面是需求端受經(jīng)濟(jì)活躍度影響，購買力難于釋放；另一方面是國家持續(xù)實施的金融抑制措施對行業(yè)的“高周轉(zhuǎn)特性”帶來根本性影響。
基于宏觀分析可以看到，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)活躍度對比2020年時期已有所下降，但目前房地產(chǎn)管控措施力度則明顯更高于2020年時期。
客觀而言，目前政策與市場，存在一定程度“錯配”。在宏觀層面不發(fā)生顯性變化的情況下，“政策超調(diào)”可能帶來市場進(jìn)一步進(jìn)入“螺旋式下降”（房企讓利à成交回穩(wěn)à成交再下滑à再讓利）。除非“成本端”（土地價格）出現(xiàn)顯性的供給方（更多為“地方政府”）讓利，但從部分?jǐn)?shù)據(jù)觀察，疫情之下，土地財政對政府財政的支撐作用是“繼續(xù)上升”的。因而，依靠“成本端”的土地價格讓利以緩減沖擊，并不靠譜。
2.由實際情況觀察，全國一/二級市場陸續(xù)進(jìn)入“冰點”
從商品房市場觀察，2020年下半年以來，隨房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，商品房銷售額及銷售面積自今年起同比增幅不斷下滑，7月起銷售面積同比負(fù)增長，市場明顯降溫。
根據(jù)合富研究院持續(xù)監(jiān)測的20個重點城市市場走勢，7.22會議后由于各地調(diào)控政策層出不窮，疊加信貸環(huán)境收緊，購房者置業(yè)節(jié)奏放緩，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變。
20個重點城市三季度網(wǎng)簽成交環(huán)比下降38%，同比下降44%。與此同時，供求關(guān)系也發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，新增供應(yīng)連續(xù)多個月份大于網(wǎng)簽成交，反映市場進(jìn)入“買方市場”階段。
各主要城市去化率于國慶期間有較明顯下跌，普遍去化率不足50%。
國慶期間各城新貨價格總體呈下降趨勢（部分城市價格持穩(wěn)主要是受到當(dāng)?shù)叵迌r措施影響）。
不同城市間的市場差異更多體現(xiàn)在房企讓利后的市場成交彈性。包括廣州等部分城市，市場對發(fā)展商讓利的反饋較好，去化率相較9月上升。
土地市場流拍率顯性上升，在實體經(jīng)濟(jì)活躍度下降的情況下，地方財政面臨挑戰(zhàn)
房企的資金鏈緊縮已對企業(yè)經(jīng)營帶來根本性影響，債務(wù)違約情況此起彼伏，“無米下鍋”之下，即使第二次集中供地已出現(xiàn)起“拍價下調(diào)”現(xiàn)象，但流拍率繼續(xù)上升。
在土地收入難以穩(wěn)定的情況下，實體產(chǎn)業(yè)的利潤水平下降將進(jìn)一步限制地方財政擴(kuò)張，地方財政收入面臨更大挑戰(zhàn)。
3.政策見底信號顯現(xiàn)
正如我們所一直強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)政策出臺的初衷是為了維持市場的健康穩(wěn)定，“過度活躍”與“過度不活躍”的市場，均會有相應(yīng)的政策調(diào)整以使市場回歸“中性穩(wěn)定”狀態(tài)。
如果計算房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資與全國GDP的相互關(guān)系，可以看到，由2019年開始，房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，事實上是趨于上升的。
我們認(rèn)為，在原材料價格大幅上漲的前提下，2021年針對“房地產(chǎn)開發(fā)”實施的各項措施（對房企的資金監(jiān)管、對土地市場實施調(diào)控、對預(yù)售政策的調(diào)整等），除了防止價格繼續(xù)上漲的原因外，也是為了延緩房地產(chǎn)開發(fā)對原材料（鋼、鋁、玻璃、水泥等）的過度使用，降低由于開發(fā)成本上漲對市場產(chǎn)生的進(jìn)一步影響。
因而，政策出臺的目的，一方面是“抑制”（對價格），但另一方面也是“保障”（對市場）。
進(jìn)入10月份，“政策見底”信號更加明顯
1）9月底貨幣政策委員會重申“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；
2）10月初，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行的房貸利率出現(xiàn)下調(diào)跡象；
3）10月15日，央行表示部分金融機(jī)構(gòu)對于“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解。
雖然當(dāng)前全國主要城市政策仍然以緊縮型政策為主，但同時亦出現(xiàn)更多“向松調(diào)整”的城市，近期時間以來一眾城市相繼出臺“限跌令”，其政策核心已由“防上漲”逐步轉(zhuǎn)換至“防下跌”。
在流動性管制措施邊際寬松的情況下，后續(xù)或以“推進(jìn)房產(chǎn)稅”等措施管控市場預(yù)期
10月16日出版的第20期《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實推動共同富?！贰Ｎ恼轮赋?，在依法保護(hù)合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。
文章對房產(chǎn)稅的提法為“積極”、“穩(wěn)妥”，及“做好試點工作”，不排除在“流動性措施”邊際放寬的情況下，以加快房產(chǎn)稅改革作為對市場預(yù)期管控的補(bǔ)充手段。但“穩(wěn)妥”二字或更多表示仍將遵從“循序漸進(jìn)”原則，“試點地區(qū)”仍然是政策推進(jìn)以及觀察成效的主要區(qū)域。
4.對未來的政策判斷：房地產(chǎn)的金融屬性難以脫除
“房住不炒”是政府施政的主要目標(biāo)：“房住”對應(yīng)住房的社會保障功能；“不炒”則對應(yīng)房屋的金融屬性。
目前政策在抑制“資金過度投資”的同時，也連帶對資產(chǎn)的金融屬性造成影響，包括土地市場的交易冷清、二手房屋的置換冷卻等。
而房地產(chǎn)的金融屬性是一種“天然屬性”，本質(zhì)與“城市的產(chǎn)業(yè)及發(fā)展價值”掛鉤，也與政府財政及城市經(jīng)營相互連結(jié)。
正如前文所提及，事實上在疫情之下，土地財政對政府財政的支撐作用是“繼續(xù)上升”的。市場與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，難以脫離房地產(chǎn)的金融屬性。正因為房地產(chǎn)先天具備金融屬性，才為城市帶來“人才”、“資金”、及所需的產(chǎn)業(yè)發(fā)展資本。因而，房地產(chǎn)的金融屬性可以弱化，但難以脫除。
從發(fā)展趨勢看，“城市價值向上，資產(chǎn)價格向下”的背離現(xiàn)象，只會在時期內(nèi)發(fā)生，但大方向仍會保持同向發(fā)展。
我們預(yù)期在社會資金得到相對有效的梳導(dǎo)、房地產(chǎn)的過度投資情緒得到抑制后。尤其是在社會消費難以支撐大局的情況下，相關(guān)的調(diào)控政策亦會有相應(yīng)調(diào)整。
目前長效調(diào)控機(jī)制還在逐漸成型階段，我們相信，政策的目的是為了理順房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯，在保障住有所居的同時，讓“合理的住房改善需求”得到滿足，房地產(chǎn)的金融屬性仍將合理存在。
5.對未來的市場判斷：政策見底并不意味市場底，后續(xù)市場仍將分化，核心資產(chǎn)需求彈性看高一線
我們認(rèn)為，當(dāng)前政策底部特征明顯，但目前宏觀條件（包括原材料價格、實體產(chǎn)業(yè)資金融通、碳中和目標(biāo)等）并不支持政策的“完全反轉(zhuǎn)”，“抑制房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)”仍將長期堅持，但“政策底”（包括金融管控的相對緩和，分城施策不再高壓，土地出讓條件的適當(dāng)變化等）有助于緩和市場情緒，利于【整體市場】逐步走出底部。
從實際市場看，全國【核心城市/核心區(qū)域】資產(chǎn)的購置需求更加鞏固，而【地緣購買力/規(guī)劃兌現(xiàn)程度】較弱的區(qū)域，地方市場仍處下行通道。由于部分“資金緊張”企業(yè)布局多位于“外圍區(qū)域”，該類區(qū)域的市場價格仍有下跌可能。
從歷次市場周期觀察，市場成交好轉(zhuǎn)通常由【核心區(qū)域】（指中心城區(qū)，以及強(qiáng)規(guī)劃支撐的近郊區(qū)域，等）先行，而在“碳中和目標(biāo)”的時代背景下，政策對“舊改”進(jìn)程持續(xù)實施“強(qiáng)控”。
在“政策出現(xiàn)邊際調(diào)整”、不再大力度施壓的情況下，我們認(rèn)為后續(xù)市場的發(fā)展更加取決于供求關(guān)系，【核心區(qū)域】相較其它區(qū)域的市場需求將更快復(fù)蘇。
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