10月18日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪下調(diào)多家房企的企業(yè)評(píng)級(jí)，包括綠地控股（600606）、陽(yáng)光城（000671）、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、祥生、富力、中梁控股等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，房企被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)次數(shù)已超百次，創(chuàng)歷年之最。

一般來(lái)說(shuō)，信用評(píng)級(jí)是綜合考慮企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等評(píng)定而出，評(píng)級(jí)下調(diào)分為主體評(píng)級(jí)和產(chǎn)品評(píng)級(jí)，前者是對(duì)企業(yè)總體信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，后者是對(duì)公房企某只債券到期履約能力的評(píng)估。

因此，從本次穆迪下調(diào)多家房企評(píng)級(jí)來(lái)看，當(dāng)前房企面臨的壓力不容小覷。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次評(píng)級(jí)被下調(diào)的房企多是規(guī)模相對(duì)大的房企，說(shuō)明信用質(zhì)量惡化的情況在大房企中明顯增多；此外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)普遍關(guān)注了流動(dòng)性和償債能力，客觀上也要求此類房企近期改善此類指標(biāo)的水平。“這也說(shuō)明，雖然及其政策方面存在調(diào)整的空間，但是從市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)到企業(yè)財(cái)務(wù)好轉(zhuǎn)，是有時(shí)滯的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，下調(diào)評(píng)級(jí)主要出于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。“具體來(lái)說(shuō)，就是到期債務(wù)的償還能力下降，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降，信用風(fēng)險(xiǎn)暴露?！?/p>

他舉例到，前期已經(jīng)有多家房企到期債務(wù)出現(xiàn)違約，此外，特別需要關(guān)注的是，外界看來(lái)健康的企業(yè)，賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物充足，但也出現(xiàn)了債券無(wú)法償還的情況，這類事件的出現(xiàn)，導(dǎo)致外界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際償債能力的重新審視，信用風(fēng)險(xiǎn)重訂價(jià)，也會(huì)導(dǎo)致下調(diào)評(píng)級(jí)，而且是批量下調(diào)。

不過(guò)，李宇嘉認(rèn)為這是行業(yè)發(fā)展必然要經(jīng)歷的過(guò)程。他表示，在我國(guó)告別房地產(chǎn)依賴，消化房地產(chǎn)泡沫、降低房地產(chǎn)杠桿的過(guò)程中，必然會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，甚至一些大的企業(yè)走向破產(chǎn)重整的境地。作為國(guó)內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)，不能在過(guò)去 “隱性擔(dān)保”、房?jī)r(jià)上漲，地產(chǎn)依賴的框架下，認(rèn)為地產(chǎn)的總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的，出了問(wèn)題政府會(huì)兜底解決?！斑@已經(jīng)是過(guò)去式了，重新評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行。”

在近期舉行的第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，針對(duì)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，央行曾做出如是表示：境外地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌，違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)，歷史上也有很多案例；發(fā)債企業(yè)及其股東嚴(yán)格遵守市場(chǎng)紀(jì)律和規(guī)則，按照市場(chǎng)化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問(wèn)題，積極履行法定償債義務(wù)。

基于此，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)房地產(chǎn)政策將更加關(guān)注房企的金融或信用問(wèn)題。對(duì)于在建工程項(xiàng)目，將能享受更好的信貸支持。而從房企本身來(lái)說(shuō)，近期需要繼續(xù)加快項(xiàng)目的銷售，以改善現(xiàn)金流狀況。對(duì)于各類發(fā)債融資來(lái)看，房企之間的差異明顯會(huì)放大。四季度銷售業(yè)績(jī)改善明顯的房企，后續(xù)發(fā)債等方面機(jī)會(huì)將增多。而業(yè)績(jī)改善不明顯的房企，則會(huì)顯得比較被動(dòng)。

李宇嘉則稱，地產(chǎn)行業(yè)高度市場(chǎng)化，債務(wù)違約是市場(chǎng)的問(wèn)題，國(guó)家層面警惕金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但目前房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)出的問(wèn)題只是企業(yè)個(gè)別案件，國(guó)家不可能去救助，企業(yè)、投資者、金融機(jī)構(gòu)要為自己的行為買單。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年房企償債壓力將聚焦在今年四季度和2022年，在機(jī)構(gòu)看來(lái)，未來(lái)15個(gè)月內(nèi)將有超600億美元地產(chǎn)債務(wù)面臨到期，再融資需求仍然很大。

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關(guān)鍵詞： 信用 質(zhì)量 惡化 多家