二手房監(jiān)管沒(méi)有抓手，中介和賣(mài)家合謀瓜分差價(jià)，對(duì)二者都有利，政策層面很難監(jiān)管。

李宇嘉

我們都知道，二手住房交易本來(lái)只涉及三方，即買(mǎi)方、賣(mài)方和居間代理的第三方中介機(jī)構(gòu)，但近期在深圳發(fā)生的一個(gè)二手住房交易案例，還冒出個(gè)第四方機(jī)構(gòu)。這單二手房交易中，業(yè)主掛牌價(jià)為3800萬(wàn)元，但實(shí)際成交價(jià)卻是4150萬(wàn)元，差價(jià)中的250萬(wàn)元被這個(gè)第四方吃了，真正居間代理的第三方，拿走了擺在臺(tái)面上的33.5萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，中介費(fèi)率只有0.8%。

怎么回事呢？經(jīng)過(guò)多方打聽(tīng)，不為人知的隱情浮出水面。一開(kāi)始，業(yè)主委托了一家叫深安地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)代理出售其房子，掛牌價(jià)為3800萬(wàn)。一聽(tīng)這個(gè)價(jià)格，就像獵人嗅到了獵物一樣，市場(chǎng)嗅覺(jué)極其敏銳的深安這個(gè)中介，覺(jué)得業(yè)主可能叫低了價(jià)格。于是，他和業(yè)主簽了一份獨(dú)家委托協(xié)議，他承諾幫業(yè)主賣(mài)到3800萬(wàn)，不過(guò)業(yè)主也要配合他所謂的“美妝經(jīng)營(yíng)”。

也就是，從室內(nèi)軟裝設(shè)計(jì)到裝修，再到各大平臺(tái)做推廣，深安對(duì)這套房子進(jìn)行了價(jià)值抬升導(dǎo)向的“美妝經(jīng)營(yíng)”。然后，這套房子的掛牌價(jià)格就一下子從3800萬(wàn)提升到了4150萬(wàn)。接下來(lái)，就有了買(mǎi)家夏小姐以4150萬(wàn)的價(jià)格，從第三方中介那里買(mǎi)了這套房子。當(dāng)然，賣(mài)家也默認(rèn)這一操作，并按協(xié)議將250萬(wàn)元轉(zhuǎn)給了深安，作為臺(tái)前代理的中介機(jī)構(gòu)正當(dāng)?shù)啬昧?3.5萬(wàn)。

怎么看待這個(gè)問(wèn)題？權(quán)威媒體都指向二手房市場(chǎng)屢禁不止的“吃差價(jià)”亂象。從表象看，中介確實(shí)“吃了差價(jià)”。但據(jù)了解，價(jià)值低估或經(jīng)過(guò)美妝的房子，類(lèi)似上面這種倒一手后加價(jià)出售的現(xiàn)象，在現(xiàn)實(shí)中很常見(jiàn)。前幾年，筆者委托一家中介賣(mài)房，對(duì)方在現(xiàn)場(chǎng)拍照時(shí)告訴我，如果把房子好好收拾一下，刮一遍膩?zhàn)?，既增加了賣(mài)相，還可以在現(xiàn)有掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上多賣(mài)10萬(wàn)。

我按照對(duì)方的建議，前后花了不過(guò)2萬(wàn)元的美妝成本，但果然就多賣(mài)了10萬(wàn)元。當(dāng)然，中介小哥沒(méi)有讓我分幾萬(wàn)元給他，當(dāng)時(shí)這么建議完全是為了提高成交概率。其實(shí)，從我這個(gè)賣(mài)家的角度看，中介小哥的這番操作，完全是基于市場(chǎng)形勢(shì)、周邊價(jià)格比對(duì)的專(zhuān)業(yè)化建議、增值性服務(wù)，返給他幾萬(wàn)元也在情理之中。當(dāng)時(shí)，他如果提出這個(gè)方案，我也可能會(huì)接受。

這和上面案例講的，不是一樣的嘛！但對(duì)買(mǎi)家來(lái)講，算不算“吃差價(jià)”？如果中介規(guī)范操作，如果掛牌信息透明，就不會(huì)有“吃差價(jià)”的空間。但問(wèn)題是，只要買(mǎi)家認(rèn)可，“美妝經(jīng)營(yíng)”后的所謂溢價(jià)就會(huì)實(shí)現(xiàn)，也就有中介想方設(shè)法賺這個(gè)超額價(jià)值。要深思的是，為什么“美妝經(jīng)營(yíng)”后的所謂溢價(jià)，會(huì)有買(mǎi)家認(rèn)可？筆者認(rèn)為，這與這幾年房?jī)r(jià)無(wú)理由暴漲脫不離干系。

這幾年，深圳二手樓市炒作頻繁，價(jià)格上漲沒(méi)有理由，一個(gè)虛無(wú)縹緲的規(guī)劃概念，就可以讓二手房一夜之間暴漲20萬(wàn)。一年漲價(jià)50%或漲幾百萬(wàn)的房子，深圳在現(xiàn)實(shí)中的案例還少嗎？新房市場(chǎng)有預(yù)售價(jià)格審批，現(xiàn)在甚至做到了“一房一價(jià)”，但也難以杜絕“茶水費(fèi)”。二手房市場(chǎng)價(jià)格信息多元、混亂、不透明，掛牌價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、成交價(jià)可以沒(méi)有任何關(guān)系。

目前，每一個(gè)片區(qū)的價(jià)格體系，可以有自己的一套邏輯，比如前海、后海、光明、寶中、福田等，各自漲價(jià)的故事不一樣。甚至，同一套房子，業(yè)主心里的出售價(jià)、中介建議的掛牌價(jià)，也是千差萬(wàn)別。當(dāng)市場(chǎng)缺失了能夠錨定買(mǎi)賣(mài)雙方成交的“價(jià)格準(zhǔn)繩”，業(yè)主之間、買(mǎi)家之間對(duì)價(jià)格的認(rèn)識(shí)就有很大差距，就給中介所謂的“美妝經(jīng)營(yíng)”，通過(guò)包裝抬升價(jià)格創(chuàng)造了空間。

巨大的誘惑面前，必然會(huì)變著法子地“吃差價(jià)”，正面去堵是很難奏效的。當(dāng)下，二手房監(jiān)管沒(méi)有抓手，中介和賣(mài)家合謀瓜分差價(jià)，對(duì)二者都有利，政策層面很難監(jiān)管。如果不是賣(mài)家事后透露真相，就不會(huì)有本案例。怎么避免這一問(wèn)題？陽(yáng)光是最好的消毒劑，加快建立二手房交易平臺(tái)，買(mǎi)賣(mài)雙方要在平臺(tái)上實(shí)名注冊(cè)并填報(bào)相關(guān)信息。這樣，即便有業(yè)主和中介想合謀“吃差價(jià)”，但區(qū)域內(nèi)所有在售房屋的掛牌價(jià)信息一覽無(wú)遺，“吃差價(jià)”很難得逞。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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