過(guò)去，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區(qū)，更促使了部分需求外溢至臨深片區(qū)，也讓更多深圳購(gòu)房者選擇置業(yè)東莞和惠州等臨深片區(qū)。不過(guò)，深圳、東莞和惠州都實(shí)施了不同程度的樓市調(diào)控，在這樣的高壓下，深圳樓市的購(gòu)買力和需求是否會(huì)繼續(xù)外溢至臨深片區(qū)？

降溫甚至有點(diǎn)“冷”，用這樣的詞來(lái)形容東莞和惠州樓市特別是二手房市場(chǎng)似乎并不為過(guò)。據(jù)東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年10月東莞全市二手住宅網(wǎng)簽564套，同比下降70%。在過(guò)去一年中，東莞二手房月成交高峰甚至?xí)^(guò)8000套。不足600套的月成交，相當(dāng)于東莞平均每天的二手房網(wǎng)簽量不足20套。此外，東莞新房住宅去化周期也上升至8.8個(gè)月。

“大亞灣的海水都是購(gòu)房者的眼淚”“曾經(jīng)的睡城已經(jīng)蘇醒”……對(duì)于深圳客而言，惠州的大亞灣和惠陽(yáng)樓市是一個(gè)很特別的存在。大量新房的供應(yīng)之下不乏購(gòu)房者，但二手房交易卻并不算熱絡(luò)，這也是大部分深圳客對(duì)惠州臨深片區(qū)樓市的印象。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月惠州新房住宅成交4416套，環(huán)比下跌20.5%，全市新房成交均價(jià)環(huán)比下跌1.2%至每平方米13179.1元。其中，10月惠州臨深片區(qū)僅仲愷區(qū)成交面積環(huán)比上漲，而從成交套數(shù)看，臨深城市成交量全線下跌，惠陽(yáng)區(qū)銷售量折半，臨深片區(qū)成交量環(huán)比下跌26.5%?；葜菔袌?chǎng)的二手房市場(chǎng)交易熱度一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一手房市場(chǎng)，今年10月，惠州二手住宅均價(jià)為每平方米10978元，環(huán)比下跌3.3%，臨深城市二手均價(jià)全線下跌。

嚴(yán)厲的調(diào)控，是臨深片區(qū)樓市迅速降溫的主要原因。東莞樓市過(guò)去火爆的表現(xiàn)，讓樓市調(diào)控早早到來(lái)。今年8月，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，正式出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，并將發(fā)布二手房成交參考價(jià)。在市場(chǎng)人士看來(lái)，此次東莞樓市調(diào)控堪稱“史上最嚴(yán)”，而且從土地競(jìng)拍、住房限購(gòu)、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房?jī)r(jià)、銷售管理、治理亂象、住房保障等全方位出擊。

惠州此前推出的調(diào)控新政要點(diǎn)在于優(yōu)化土地競(jìng)品規(guī)則、地塊住宅銷售限價(jià)、重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房等，而這一次的“重點(diǎn)片區(qū)”主要就是大亞灣和惠陽(yáng)等臨深片區(qū)。由于東莞早已實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)措施，大亞灣和惠陽(yáng)的加入讓“臨深限購(gòu)圈”終于形成。

“我給你發(fā)幾個(gè)大亞灣在售的新盤，有時(shí)間去看的話我開車接您?！痹诹_湖布心片區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理很是熱情，“今年深圳的房子不好賣，所以我們也代理深圳周邊的新盤。”記者采訪發(fā)現(xiàn)，大亞灣和惠陽(yáng)加入“臨深限購(gòu)圈”此前反而成為不少房產(chǎn)中介推銷的工具：“現(xiàn)在只能買一套，再不買就沒有機(jī)會(huì)了?！?/p>

不過(guò)，與房產(chǎn)中介的熱情相比，記者對(duì)多位購(gòu)房者進(jìn)行采訪后得到的答復(fù)卻顯得有些平靜，多數(shù)受訪者表示不會(huì)以現(xiàn)在的價(jià)格在大亞灣和惠陽(yáng)買兩套以上的房子。由此可見，深圳客的反應(yīng)還是比較理性。黃經(jīng)理也表示，現(xiàn)在惠州大多數(shù)二手房估價(jià)低、利率高、放款還難，這就導(dǎo)致流動(dòng)性基本被鎖住，無(wú)論買新房還是二手房最終都要面臨這個(gè)問(wèn)題。而東莞二手房早已限購(gòu)，而且還有參考價(jià)，雖然東莞市場(chǎng)自身的購(gòu)買力也很強(qiáng)，但現(xiàn)在想要轉(zhuǎn)手也不容易。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，“東莞和惠州遇冷的共性在于，兩地樓市成交里都有相當(dāng)一部分來(lái)自深圳的購(gòu)房者。而今年深圳樓市調(diào)控不斷趨嚴(yán)后，部分深圳購(gòu)房者開始選擇觀望，對(duì)臨深的購(gòu)房欲也會(huì)降低?！?/p>

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，東莞樓市已經(jīng)“深圳化”,深圳漲東莞跟漲，深圳調(diào)控東莞也會(huì)跟調(diào)控，深圳跌東莞就跟跌，中間存在數(shù)月的時(shí)間差。從10月的一二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞樓市與深圳一樣新房二手房成交兩極分化，預(yù)計(jì)接下來(lái)東莞的新房銷售情況有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，二手房銷售情況可能會(huì)進(jìn)一步走低。對(duì)于惠州二手房市場(chǎng)，自從年中多家銀行暫停二手房貸之后，惠州的二手房市場(chǎng)就基本停滯，所以情況也可想而知。一直以來(lái)，惠州購(gòu)房者都是以外來(lái)客為主，一半是賣給深圳人、兩成賣給東莞人、余下的三成賣給本地人。所以，惠州樓市的景氣與蕭條很大程度上取決于深圳和東莞。如果深圳和東莞供應(yīng)充足，惠州買房的人就大幅減少。因此，深惠莞的樓市早已一體化發(fā)展，兩城樓市接下來(lái)的走勢(shì)與深圳市場(chǎng)的回暖密切相關(guān)。

關(guān)鍵詞： 深圳