2021年，北京房地產(chǎn)大宗交易頻現(xiàn)，交易宗數(shù)創(chuàng)歷史新高，交易額處于歷史第二高位。12月28日，戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場(chǎng)部主管劉兵在2021年終發(fā)布會(huì)上稱，公寓類項(xiàng)目成交額相比去年有所提升；物業(yè)資產(chǎn)包交易越發(fā)頻繁；法拍項(xiàng)目因?yàn)樾詢r(jià)比高備受關(guān)注。

值得關(guān)注的是，受到“三道紅線”的影響，開(kāi)發(fā)商出于緩解資金流動(dòng)性問(wèn)題的考慮，預(yù)計(jì)會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)大宗物業(yè)入市。

今年北京房地產(chǎn)大宗交易達(dá)52宗、652億元

后疫情時(shí)代，大宗物業(yè)的流動(dòng)性增強(qiáng)，2021年北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)共錄得52宗，創(chuàng)歷史新高；總成交金額為652億元，總交易金額僅少于2019年，處于歷史第二高位。北京房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交宗數(shù)和成交金額相較2020年分別上漲53%和26%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京房地產(chǎn)大宗交易成交總額從2020年的519億元反彈至652億元，成交宗數(shù)從2020年的34宗攀升至歷史新高52宗，大幅超越近年水平，這無(wú)疑體現(xiàn)出買(mǎi)家對(duì)北京市場(chǎng)的信心。

據(jù)劉兵分析，從投資角度來(lái)講，此前預(yù)期今年市場(chǎng)會(huì)持續(xù)低迷，但是目前無(wú)論從租賃還是收購(gòu)價(jià)格來(lái)看，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大的折扣。所以很容易達(dá)成共識(shí)，今年房地產(chǎn)大宗交易是恢復(fù)了一個(gè)正常的水平。

不可否認(rèn)的是，受到“三道紅線”的影響，對(duì)于很多原來(lái)計(jì)劃持有的資產(chǎn)，或者是剛剛建成的資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商更愿意用價(jià)格來(lái)?yè)Q取流動(dòng)性，來(lái)滿足“三道紅線”的要求。

不過(guò)，劉兵表示，適合機(jī)構(gòu)投資人投資的項(xiàng)目還是比較有限，其中，很多項(xiàng)目都是在二線城市、三線城市或者是一些銷售的尾盤(pán)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目并不具備大宗交易的轉(zhuǎn)讓條件。

在交易的物業(yè)類型方面，2021年北京辦公和商業(yè)業(yè)態(tài)成交額占比仍然較高?？萍脊举?gòu)買(mǎi)自用辦公的交易也在增多，其中包括快手以28億元購(gòu)買(mǎi)上地元中心等。

值得一提的是，因?yàn)榫哂锌熘苻D(zhuǎn)的特性，可散售的公寓、住宅項(xiàng)目受到投資人追捧，2021年成交額占比上升至7%。比如，鐵獅門(mén)以約21億元收購(gòu)北京輝盛閣國(guó)際公寓，該項(xiàng)目地處國(guó)貿(mào)CBD中心。

與往年不同，成交區(qū)域也出現(xiàn)變化，交易熱點(diǎn)重回核心區(qū)域，比如朝陽(yáng)及海淀兩區(qū)成交額占比超過(guò)65%。而豐臺(tái)及通州等非核心區(qū)域今年熱度下降了。這主要是由于疫情帶來(lái)的不確定性，讓買(mǎi)家更加重視核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。核心區(qū)域的商業(yè)具有快速交易的特點(diǎn)，因此得以重新回歸交易重心。

內(nèi)資買(mǎi)家占成交額75%，外資買(mǎi)家占比下降

2021年，保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。在北京，和諧健康保險(xiǎn)以90.57億元收購(gòu)北京SK大廈。

此外，今年增多的交易為法拍項(xiàng)目，三里屯15號(hào)樓、世茂工三、金方商貿(mào)大廈等項(xiàng)目都是通過(guò)法拍渠道得以成交。

從目前來(lái)看，2021年，投資型買(mǎi)家繼續(xù)重倉(cāng)北京大宗交易，市場(chǎng)占比較2020年增加20個(gè)百分點(diǎn)至81%，這與北京高科技、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展和強(qiáng)勁租賃需求息息相關(guān)。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)84萬(wàn)平方米，創(chuàng)5年來(lái)新高?；钴S的租賃市場(chǎng)堅(jiān)定了投資者對(duì)北京市場(chǎng)的信心，進(jìn)而加大對(duì)北京房地產(chǎn)大宗交易的布局力度。

在大宗交易買(mǎi)家方面，2021年，內(nèi)資買(mǎi)家表現(xiàn)異常活躍，內(nèi)資成交金額進(jìn)一步攀升，占全年總成交額的75%。相比之下，外資買(mǎi)家占比則略降，由去年的30%降至25%。

劉兵認(rèn)為，雖然外資買(mǎi)家的數(shù)據(jù)占比出現(xiàn)下降，但是也在合理區(qū)間內(nèi)，主要是受疫情以及其他因素影響。2021年，一些在談的外資買(mǎi)家沒(méi)有成功交易。

“三道紅線”對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響越來(lái)越明顯。為緩解資金壓力，劉兵預(yù)計(jì)，會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市，市場(chǎng)成交將會(huì)更加活躍。

“今年年底，有開(kāi)發(fā)商委托我們處理一些資產(chǎn)交易清單，其中不乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)。預(yù)期明年一、二季度，會(huì)有一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目成交，這些將緩解開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性問(wèn)題，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)也是一個(gè)好的跡象。”劉兵稱。

此外，得益于我國(guó)完善的疫情防控措施，劉兵預(yù)計(jì)，2022年外資募資額將會(huì)有所增長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司將延續(xù)在房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)。而受政策支持的影響，長(zhǎng)租公寓等物業(yè)類別投資熱度將會(huì)有所上升，生命科學(xué)、高端制造等園區(qū)將受到更多關(guān)注。公募REITs的發(fā)行增強(qiáng)了資本的信心，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)工業(yè)物流項(xiàng)目也將繼續(xù)受到追捧。

新京報(bào)記者袁秀麗

編輯武新校對(duì)李銘

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