觀點(diǎn)指數(shù)保障性租賃住房熱度不減，2021年全國(guó)40個(gè)城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套（間），2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

"十四五"期間，將在40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集保障性租賃住房650萬套（間）。

同時(shí)，保障性租賃住房獲大力度信貸支持，銀企之間合作將更加頻繁。報(bào)告期內(nèi)，保利集團(tuán)與建設(shè)銀行簽署《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，共同搭建金融合作平臺(tái)。

此前銀企合作的案例，還有去年12月旭輝集團(tuán)與上海浦發(fā)銀行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，通過銀企合作，加大保障性住房的建設(shè)力度。

企業(yè)方面，旭輝瓴寓通過與險(xiǎn)資合作的方式實(shí)現(xiàn)上海浦江華僑城柚米社區(qū)項(xiàng)目股權(quán)的退出。在公募REITs真正實(shí)現(xiàn)之前，出讓股權(quán)予險(xiǎn)資也是實(shí)現(xiàn)投融建管退閉環(huán)的一種方式，但同時(shí)險(xiǎn)資對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況、回報(bào)率以及產(chǎn)權(quán)等方面都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

繼蛋殼公寓退市后，報(bào)告期內(nèi)青客公寓旗下公司申請(qǐng)破產(chǎn)。而近期，天眼查顯示蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司青梧桐有限責(zé)任公司新增多條被執(zhí)行人信息，截至目前，該公司被執(zhí)行總額已超1969萬元。

租賃市場(chǎng)穩(wěn)中微漲，春節(jié)后旺季顯現(xiàn)

報(bào)告期內(nèi)（2022年1月）全國(guó)住宅掛牌出租供給量下降33.2%，普通公寓掛牌出租供給量下降30.75%。由于報(bào)告期內(nèi)仍處于傳統(tǒng)租房淡季時(shí)期，加上多地零星疫情頻現(xiàn)，租賃市場(chǎng)降溫持續(xù)，房源供給減少，同時(shí)企業(yè)擴(kuò)張積極性稍顯疲軟。

不過基于對(duì)春節(jié)后租賃旺季的預(yù)期，總體租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中微漲趨勢(shì)。

其中，北京住宅租金平均單價(jià)達(dá)117.01元/月/平方米，是唯一租金平均單價(jià)突破100元/月/平方米的城市；其次是深圳，平均租金單價(jià)為94.79元/月/平方米。

同比方面，多個(gè)城市較2021年同期實(shí)現(xiàn)大幅上漲，漲幅從2.15%到23.32%不等，租賃市場(chǎng)活躍度大幅提升。其中，深圳同比漲幅最大，達(dá)23.32%，杭州同比漲幅也不容忽視，達(dá)22.49%。

雖然各地仍有零星疫情影響，但從同比數(shù)據(jù)攀升來看，多地已經(jīng)從疫情創(chuàng)傷中恢復(fù)，步入穩(wěn)定發(fā)展。

環(huán)比方面，一線城市北京、廣州分別實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲4.19%、3.14%。而上海、深圳均出現(xiàn)4%左右的降幅。除南京租金出現(xiàn)環(huán)比略微下降0.53%外，其他城市租金出現(xiàn)不同程度上浮，漲幅在0.44%到3.88%不等，其中天津環(huán)比漲幅最大，為3.88%。

信貸與基金加持，銀企合作成主流

多地披露了年度保障性租賃住房的籌建計(jì)劃，今年將加大力度推進(jìn)落地工作。

報(bào)告期內(nèi)，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知。通知提到，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

這意味著，銀行發(fā)放相關(guān)貸款不再受集中度管理指標(biāo)約束，有充足空間加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，推動(dòng)住房保障體系建設(shè)，有助于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

同時(shí)，2月9日，成都住建局與國(guó)家開發(fā)銀行四川省分行、中國(guó)建設(shè)銀行四川省分行舉行關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房銀政戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，將對(duì)成都市保障性租賃住房項(xiàng)目分別提供不低于500億元人民幣的融資總量，提供的中長(zhǎng)期貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)25年，并可根據(jù)項(xiàng)目情況，按照基準(zhǔn)利率下浮并提供最優(yōu)惠利率支持。

此外，1月26日，保利集團(tuán)與建設(shè)銀行簽署《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，保利集團(tuán)旗下保利發(fā)展（600048）控股擬與中國(guó)建設(shè)銀行及其各子公司設(shè)立租賃住房發(fā)展基金，用于重資產(chǎn)投資持有、孵化培育租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目成熟后通過發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)退出。

搭建保障性租賃住房金融合作平臺(tái)后，中國(guó)建設(shè)銀行提供全周期的住房租賃金融服務(wù)，保利發(fā)展則利用自身建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理方面的優(yōu)勢(shì)，嘗試與地方國(guó)企合作開發(fā)租賃用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多種資源獲取方式，擴(kuò)大保利公寓在租賃市場(chǎng)的品牌熟知度。

在保障性租賃住房獲大力度金融支持下，企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)各自發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)金融與租賃產(chǎn)業(yè)的資源整合，未來，租賃企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作將加強(qiáng)，更好的響應(yīng)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的號(hào)召。

青客租房申請(qǐng)破產(chǎn)，分散式盈利模式堪憂？

近日，長(zhǎng)租公寓第一股青客公寓旗下的上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱青客租房）即"青客租房"產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)主體，申請(qǐng)破產(chǎn)清算，涉及案件金額2542.3萬元。且由于股價(jià)長(zhǎng)期低于1美元，青客面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

來源：天眼查，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，青客租房成立于2014年11月，法定代表人金光杰，注冊(cè)資本5億元人民幣，而其投資的廣州、廈門、合肥的青客公司已注銷。

該公司大股東為上海青客電子商務(wù)有限公司及上海青客設(shè)備租賃有限公司，事實(shí)上這并非是青客旗下公司第一例的破產(chǎn)案件，此前已有南京青客公寓管理有限公司被當(dāng)?shù)胤ㄔ簣?zhí)行破產(chǎn)清算。

數(shù)據(jù)顯示，2012年12月31日，青客公寓僅在上海擁有940間房源，到2018年底，青客公寓房源數(shù)量已經(jīng)達(dá)91234間，覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京等6座城市。前期長(zhǎng)租公寓備受資本青睞，同時(shí)青客公寓依靠"高收低租"、"長(zhǎng)收短租"、"租金貸"等模式大勢(shì)擴(kuò)張，并在2019年11月成功赴美上市，成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓第一股。

而當(dāng)遇上疫情，租賃市場(chǎng)冷淡，房屋空置率大幅攀升，同時(shí)青客公寓業(yè)主租客"兩頭吃"的行為引發(fā)維權(quán)風(fēng)波及至青客公寓部分房源被建融家園接盤，穩(wěn)定業(yè)主及租客情緒。

剝離不良資產(chǎn)后，2020年7月，青客公寓以1.3億美元收購(gòu)國(guó)內(nèi)一家公寓資產(chǎn)，新增房源數(shù)7.22萬套，但房源數(shù)量的增加再次給逐年虧損的現(xiàn)金流背上更重壓力。

數(shù)據(jù)來源：青客財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理 以上兩圖中時(shí)間為美股財(cái)年（10月1日- 來年9月30日）

青客公寓最新發(fā)布的2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)營(yíng)收10.36億元，同比下降14.22%；歸屬母公司凈虧損5.69億元，同比減少62.89%；基本每股收益為-0.39元。平均入住率為89.9%，較2020年同期的83.8%有所回升，同時(shí)預(yù)付租金折扣后的租金差幅也從2020年同期19.8%有所上浮，2021年財(cái)報(bào)租金差幅為22.2%。

疫情得到有效控制下，青客出租率有所回升，但虧損仍在持續(xù)。

負(fù)債也在逐年增長(zhǎng)，截至2021年9月30日，青客公寓負(fù)債總額39.61億元。2018年至中報(bào)期末，資產(chǎn)負(fù)債率未低于70%，但至2021年財(cái)報(bào)期間已達(dá)758.03%。

同時(shí)，2021年財(cái)報(bào)期間，青客已簽約房源數(shù)縮減為62757間，緩解資金壓力。

疫情可以說是壓倒青客的導(dǎo)火索，追溯源頭則主要是長(zhǎng)收短租、高收低租，在資本加持下急著跑馬圈地，綜合成本持續(xù)增長(zhǎng)導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力劇增。

長(zhǎng)租業(yè)務(wù)已難以帶來穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流支持，最終將虧損的公司申請(qǐng)了破產(chǎn)。

蛋殼公寓與青客公寓兩大分散式企業(yè)的倒下，意味著分散式經(jīng)營(yíng)模式難以逃脫規(guī)模與盈利的魔咒，規(guī)模擴(kuò)張需要大量的資本，同時(shí)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，租金收益無法確定能否維系運(yùn)營(yíng)成本。除此之外，分散式企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式仍然無法擺脫傳統(tǒng)的二房東模式，盈利模式仍待考究。

隨著租賃市場(chǎng)監(jiān)管升級(jí)，租賃企業(yè)也逐步朝著理性穩(wěn)健方向發(fā)展。目前在營(yíng)兩大分散式企業(yè)自如和相寓仍在積極探索盈利模式。自如多方位嘗試，多品類產(chǎn)品線并行，同時(shí)在房源獲取端推出增益租模式。

瓴寓實(shí)現(xiàn)"由重轉(zhuǎn)輕"，關(guān)注資產(chǎn)退出方式

目前來看，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)重資產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)張主要是通過自建和收購(gòu)等方式獲取房源，而在重資產(chǎn)模式退出的設(shè)置上，仍處于不斷探索階段，目前退出常規(guī)渠道主要是發(fā)行儲(chǔ)架式結(jié)構(gòu)的類REITs產(chǎn)品、退給險(xiǎn)資、外資以及成立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)等，從而實(shí)現(xiàn)投融建管退閉環(huán)。

重資產(chǎn)項(xiàng)目獲取方面，開投集團(tuán)下屬開投置業(yè)聯(lián)合華潤(rùn)置地有巢公司、寧波市鄞開集團(tuán)有限公司以底價(jià)1.64億元成功競(jìng)得鄞州區(qū)JD08-G2-2地塊（租賃住房），出讓面積1.16萬平，土地用途為租賃住房用地，容積率3.1，建筑面積3.59萬平。

目前有巢R4用地籌建的租賃社區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目有有巢國(guó)際公寓泗涇社區(qū)、有巢國(guó)際公寓社區(qū)·東部經(jīng)開區(qū)店等。在土地獲取方面，保障性租賃住房用地或者未來會(huì)改造成保障性租賃住房用地，符合公募REITs退出要求的項(xiàng)目是有巢首選標(biāo)的。

報(bào)告期內(nèi)，旭輝瓴寓出讓所持"上海浦江華僑城柚米社區(qū)"項(xiàng)目全部30%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)從該租賃社區(qū)項(xiàng)目的資產(chǎn)退出。出讓股權(quán)后，旭輝瓴寓作為資管方，將繼續(xù)運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，2019年4月，旭輝瓴寓與平安不動(dòng)產(chǎn)簽署租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立100億資金的資產(chǎn)投資與管理平臺(tái)，涵蓋一線城市和部分強(qiáng)二線城市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的投資收購(gòu)、工程改造、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)證券化的發(fā)行及退出等。

上海浦江華僑城柚米社區(qū)便是這一平臺(tái)的首個(gè)落地項(xiàng)目，擁有2棟商辦樓、1棟獨(dú)立辦公樓及5棟公寓樓，其中5棟公寓樓全部為旭輝瓴寓自持。項(xiàng)目總投資20億元，旭輝瓴寓持股30%，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理，項(xiàng)目剩下的70%股權(quán)則由平安不動(dòng)產(chǎn)持有，2020年9月項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)。

2021年9月2日，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告，附屬公司上海昌煜置業(yè)有限公司以總價(jià)2.13億元向上海家迪酒店管理有限公司（即瓴寓國(guó)際間接全資附屬公司）出售上海安標(biāo)管理咨詢有限公司30%的股本權(quán)益及銷售貸款。

公告顯示，目標(biāo)公司及上海安標(biāo)管理咨詢有限公司是開發(fā)及運(yùn)營(yíng)上海市浦江鎮(zhèn)的浦江地段的項(xiàng)目公司，浦江地段已開發(fā)成為領(lǐng)航社項(xiàng)目，一個(gè)主要由公寓、商業(yè)及寫字樓組成的綜合體項(xiàng)目，即上海安標(biāo)管理咨詢有限公司正是上海浦江華僑城柚米社區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)公司。

自此，完成上海安標(biāo)30%股權(quán)從旭輝轉(zhuǎn)讓至瓴寓國(guó)際。

而觀點(diǎn)指數(shù)從天眼查獲知，上海家迪及平安不動(dòng)產(chǎn)退出，平安人壽接手上海安標(biāo)的全部股權(quán)，變更完成后，上海安標(biāo)由平安人壽100%持股。

從投入運(yùn)營(yíng)到實(shí)現(xiàn)退出，項(xiàng)目用時(shí)16個(gè)月，同時(shí)出租率維持在98%以上，平均租金3380元/月，項(xiàng)目整體GOP率超90%，續(xù)租率達(dá)60%。

在真正實(shí)現(xiàn)公募REITs之前，與險(xiǎn)資合作實(shí)現(xiàn)退出是一種方式，但是險(xiǎn)資要求較高，需要租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定并有持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)，回報(bào)率需要符合標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也有要求。

所以，伴隨著保障性租賃住房公募REITs的大力推進(jìn)，租賃企業(yè)表示目前整體的戰(zhàn)略和獲取的項(xiàng)目也在朝發(fā)展保障性租賃住房做準(zhǔn)備。

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