虛假房源、中介服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范……

虛假房源、哄抬房?jī)r(jià)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范、隱瞞房屋真實(shí)情況……這些亂象，令不少購(gòu)房者覺得買二手房是一件“過五關(guān)、斬六將”的困難事。二手房交易流程復(fù)雜，涉及資質(zhì)審查、稅費(fèi)、學(xué)位、戶口、物業(yè)交割等多項(xiàng)環(huán)節(jié)，遇上未盡責(zé)任的中介平臺(tái)，以及服務(wù)水平不足的中介人員，往往容易形成交易糾紛。去年，廣州住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房源信息發(fā)布的通知》以及《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》等政策，加強(qiáng)房源信息發(fā)布的管理，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),讓消費(fèi)者能更安心購(gòu)房。

■采寫：新快報(bào)記者何璐詩(shī)■圖片：廖木興

看房

虛假房源哄抬房?jī)r(jià)

“該房源剛剛賣掉，建議看看不在一個(gè)樓層的同一戶型”，“這個(gè)戶主臨時(shí)提高了售價(jià)”……二手房交易中虛假?gòu)V告、哄抬房?jī)r(jià)等亂象層出不窮，部分中介以低價(jià)房源吸引購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng)看房，繼而推薦購(gòu)房者去看其他房源。

由于廣州核心區(qū)域的核心板塊的二手房源緊缺，去年多個(gè)小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主聯(lián)手炒高二手房?jī)r(jià)的事件，最終引發(fā)監(jiān)管部門嚴(yán)厲發(fā)聲。去年上半年，部分高價(jià)房源開始從各大中介網(wǎng)站下架，直到業(yè)主將價(jià)格調(diào)至市場(chǎng)價(jià)，才予以恢復(fù)對(duì)外展示。

隱瞞周邊不利因素

即使到了房源現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，由于部分物業(yè)早晚周邊環(huán)境不一致，也可能導(dǎo)致購(gòu)房者踩雷。周先生由于母親患疾，遂打算換購(gòu)一套周邊環(huán)境安靜的房子與母親一起居住，并給予照顧。

某中介公司向周先生介紹位于南沙區(qū)的某物業(yè)，并帶著周先生實(shí)地看房。舒適安靜的小區(qū)讓周先生心懷滿意，與業(yè)主陳先生簽訂《房屋買賣合同》。完成交易過戶手續(xù)后，周先生一家搬進(jìn)該物業(yè)后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)樓下不遠(yuǎn)處有夜市大排檔，營(yíng)業(yè)時(shí)產(chǎn)生噪聲，晚上影響母親的休息。

中介協(xié)會(huì)提醒消費(fèi)者，二手房周邊環(huán)境已形成多年，一般難以改變，買家不應(yīng)急于簽訂買賣合同，應(yīng)當(dāng)先實(shí)地考察，多加留意周邊環(huán)境，特別是物業(yè)周圍有無(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，尤其對(duì)于食肆周邊的物業(yè)，還應(yīng)選擇多個(gè)不同的時(shí)間段前往實(shí)地考察，對(duì)物業(yè)及周圍的環(huán)境設(shè)施做更深入的了解。

付費(fèi)

服務(wù)收費(fèi)不透明,收取“其他費(fèi)用”

雖然二手交易只收傭金，但在實(shí)際操作中,部分中介捆綁收費(fèi),利用各種理由和形式多收費(fèi),如評(píng)估費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)、按揭代理服務(wù)費(fèi)等。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公開過這樣的案例：出售方黃某與買家祁某經(jīng)某中介公司促成簽訂了《房屋買賣合同》并辦理了按揭手續(xù)。中介公司向購(gòu)買方祁某收取中介服務(wù)費(fèi)及按揭服務(wù)費(fèi)。祁某投訴中介公司未告知服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，額外要求其支付按揭服務(wù)費(fèi)。中介公司表示已將相關(guān)政策法規(guī)印刷放在門店內(nèi)，供業(yè)主與客人免費(fèi)領(lǐng)閱讀取，已經(jīng)履行了告知義務(wù)。最后，市房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)該中介公司處以2萬(wàn)元罰款，對(duì)執(zhí)業(yè)人員處以1萬(wàn)元罰款。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條第(六)(七)項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項(xiàng)：(六)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；(七)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間”。此宗案例中介公司未書面告知中介服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為，所以違反了上述規(guī)定。

簽約

夫妻共有財(cái)產(chǎn)，只有單方面簽字合同無(wú)效

到了簽訂合同的一步，購(gòu)房者依然不能放松警惕，在簽約時(shí)，買家應(yīng)當(dāng)知悉房屋的產(chǎn)權(quán)情況。涉及到售房人是夫妻的情況時(shí)，如果購(gòu)房者只與其中一個(gè)或者部分共有人簽字，有可能導(dǎo)致合同無(wú)效。

根據(jù)中介協(xié)會(huì)曾處理的案例，王某將與妻子的共同財(cái)產(chǎn)房源拿到中介公司放盤，并表示其妻子同意出售。但當(dāng)買賣雙方簽訂合同時(shí)，僅王某一人到場(chǎng)，且未提供妻子李某的公證委托書，中介與王某口頭確認(rèn)其妻子同意出售后，買家陳某便與業(yè)主王某簽訂房屋買賣合同。后來王某妻子與中介公司聯(lián)系，表示其從未同意出售該房屋，合同應(yīng)屬無(wú)效。最后，買方陳某將王某告上法庭。

中介協(xié)會(huì)指出，王某未取得李某的授權(quán)下簽訂房屋買賣合同，屬無(wú)權(quán)代理行為。因此代理人在未取得公證委托書之前，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)要求王某與李某一起到現(xiàn)場(chǎng)簽訂房屋買賣合同。

中消協(xié)認(rèn)為，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，并就各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行如實(shí)告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人未履行應(yīng)盡義務(wù)，造成消費(fèi)者損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

行業(yè)大數(shù)據(jù)

廣州市房屋交易監(jiān)管中心、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《2020年度廣州市房地產(chǎn)中介信用白皮書》顯示，2020年廣州市房屋交易監(jiān)管中心和廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)受理的12345及投訴案件共計(jì)1129宗，同比2019年增加12宗；其中因中介服務(wù)不到位導(dǎo)致投訴的情況較2019年增加明顯，達(dá)到239宗。

得益于主管部門對(duì)行業(yè)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，以及房屋狀況說明書的推行和線上查冊(cè)系統(tǒng)等便民服務(wù)功能的上線，因未核查或隱瞞交易房屋真實(shí)情況或收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)不透明，強(qiáng)制或捆綁銷售導(dǎo)致投訴糾紛發(fā)生的情況較2019年分別減少34宗和23宗。

發(fā)布、交易規(guī)范逐漸升級(jí)

監(jiān)管發(fā)力

二手房交易過程復(fù)雜，幾乎跟購(gòu)房相關(guān)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都存在不少違規(guī)操作的漏洞。去年，廣州住建局“見招拆招”，不斷升級(jí)樓市交易規(guī)范，整頓中介行業(yè)。

2021年7月28日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房源信息發(fā)布的通知》(下簡(jiǎn)稱“通知”)，提出房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員接受委托放盤時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)、核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)信息以及委托人身份證明，經(jīng)委托人同意并書面委托后方可在門店、網(wǎng)站等渠道發(fā)布(相關(guān)資料須留存?zhèn)洳?。

在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)信息發(fā)布行為方面，《通知》明確，對(duì)委托人不是房屋產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)要求其提供有效的出售、出租房屋授權(quán)委托書，不得利用未經(jīng)委托的房源信息開展中介服務(wù)。

而在去年12月20日，《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》也正式施行。《辦法》其中一條，便是建立存量房的房源信息編碼制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布房源時(shí)必須明示編碼，商業(yè)網(wǎng)站、移動(dòng)設(shè)備應(yīng)用程序的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)在平臺(tái)上發(fā)布的房源信息負(fù)審核責(zé)任，不得發(fā)布沒有房源信息編碼的房源，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員發(fā)布的虛假房源信息及時(shí)刪除或屏蔽。

“相關(guān)政策的出臺(tái)有利于規(guī)范市場(chǎng)交易行為，避免交易過程中亂象的產(chǎn)生?！必悮ぱ芯吭簭V州分院院長(zhǎng)李茂喆認(rèn)為，無(wú)論對(duì)于新房市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)，通過監(jiān)管都會(huì)變得更透明、規(guī)范。同時(shí)政策的出臺(tái)有利于促使行業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控管理，向正規(guī)化、透明化迭代，也能更好的保障業(yè)主、客戶的權(quán)益。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，主管部門一直都在加強(qiáng)中介服務(wù)規(guī)范化的管理，協(xié)會(huì)也一直以自律組織的角色號(hào)召會(huì)員單位加強(qiáng)誠(chéng)信服務(wù)、合法經(jīng)營(yíng)。

關(guān)鍵詞： 過關(guān)斬將