本報(bào)記者李未來(lái)實(shí)習(xí)生王雨濃北京報(bào)道

北京2022年首輪集中供地剛落幕不久，3月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)又發(fā)布了9宗商品住宅用地的預(yù)申請(qǐng)公告。據(jù)悉，這9宗地塊分別位于房山、豐臺(tái)、大興、朝陽(yáng)等區(qū)，土地總面積約50公頃，總建筑規(guī)模約88萬(wàn)平方米，總起始價(jià)187.25億元。

值得關(guān)注的是，本次發(fā)布的用地預(yù)申請(qǐng)公告對(duì)申請(qǐng)機(jī)制進(jìn)行了優(yōu)化，同時(shí)撤銷了此前發(fā)布的11宗商品住宅用地預(yù)申請(qǐng)公告。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“申請(qǐng)機(jī)制的優(yōu)化都是在降低房企拿地的成本，有助于激活土地市場(chǎng)。同時(shí)，房企也要合理安排拿地方面的資金，多了解政策，對(duì)后續(xù)拿地也能具有較好的主動(dòng)性?！?/p>

優(yōu)化機(jī)制利好企業(yè)

對(duì)比先前出臺(tái)的商品住宅用地的預(yù)申請(qǐng)公告，本次公告分別從三方面進(jìn)行了改進(jìn)與完善。

首先企業(yè)在土地金繳納時(shí)，可實(shí)行“分期付款”。競(jìng)得宗地后，成交后30個(gè)自然日內(nèi)需繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，剩余的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)可在地塊成交后的4個(gè)月內(nèi)繳清。其次宗地接收多家競(jìng)買(mǎi)人參與預(yù)申請(qǐng)，且參與的競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)得土地后享有同等權(quán)利。

另外，對(duì)于參與預(yù)申請(qǐng)的企業(yè)在返還預(yù)申請(qǐng)保證金及利息時(shí)，將按照以下規(guī)則退還：參加地塊競(jìng)買(mǎi)但最終未競(jìng)得地塊的企業(yè)，退還預(yù)申請(qǐng)保證金及利息；對(duì)于未參與地塊競(jìng)買(mǎi)但地塊成交的企業(yè)，僅退還預(yù)申請(qǐng)保證金；對(duì)于未參與地塊競(jìng)買(mǎi)或參與競(jìng)買(mǎi)未報(bào)價(jià)而導(dǎo)致地塊未成交的企業(yè)，不予退還預(yù)申請(qǐng)保證金。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“本次進(jìn)行預(yù)申請(qǐng)后，政府主導(dǎo)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)機(jī)制進(jìn)行了優(yōu)化，特別是第一條，針對(duì)土地出讓金分期付款，將50%的土地價(jià)款延長(zhǎng)到地塊成交后四個(gè)月內(nèi)繳清。通過(guò)這種方式，能夠讓開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金得到更好的流轉(zhuǎn)。特別是在地塊拍出后，基本上四個(gè)月的時(shí)間就可以進(jìn)入首期開(kāi)盤(pán)的狀態(tài)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商能夠取得一定銷售回款。在這種情況下就可以利用后期的銷售回款，這一部分資金回籠，來(lái)補(bǔ)足前期需要繳付的50%的地價(jià)款費(fèi)用。所以總體來(lái)看，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，‘分期付款’相當(dāng)于給了土地價(jià)款一個(gè)杠桿，來(lái)撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的去化。并且因?yàn)楦軛U的出現(xiàn)，對(duì)地塊本身的利潤(rùn)率也有可能產(chǎn)生重新的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

“但這一切只是建立在這個(gè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)比較好的銷售表現(xiàn)的基礎(chǔ)之上才能夠成立。特別是現(xiàn)在很多項(xiàng)目的地價(jià)款基本在二三十億的水平上，所以就項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)是否能夠?qū)崿F(xiàn)10億的回款，來(lái)填補(bǔ)前期土地的缺口，或者說(shuō)在一定程度上填補(bǔ)土地的缺口，其實(shí)存在著很大的不確定性。所以‘分期付款’的方式，更有利于企業(yè)去競(jìng)爭(zhēng)這些相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)條件并不充足的地塊。”郭毅說(shuō)。

除此之外，此次預(yù)公告還公布了每宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)方式、土地合理上限價(jià)格及各類競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容上限，以及相關(guān)競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)則等內(nèi)容。

另外，據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，本次提出的9宗用地中有些是曾經(jīng)流拍過(guò)的地塊。

比如朝陽(yáng)管莊地塊，曾在去年第二批次集中供應(yīng)商品住宅用地項(xiàng)目中被提及，后又在第三批項(xiàng)目中被拆分成兩宗，但因無(wú)企業(yè)報(bào)價(jià)導(dǎo)致流拍。

對(duì)此郭毅評(píng)價(jià)道：“這次預(yù)申請(qǐng)的九宗地塊，要么地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，要么是此前曾出現(xiàn)過(guò)流拍流標(biāo)的地塊。針對(duì)這些地塊，首先他們確實(shí)不是市場(chǎng)相對(duì)熱點(diǎn)的地塊，其次根據(jù)此前流拍的情況，也能明顯看出市場(chǎng)的承載力和接受度，甚至其未來(lái)的銷售表現(xiàn)可能不容樂(lè)觀，所以開(kāi)發(fā)商可能在第一次競(jìng)拍中沒(méi)有舉牌申報(bào)價(jià)格。”

全國(guó)多城集中供地拿出“壓箱貨”

不僅是北京，2022年開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)多地推出了首輪集中供地，不斷推出優(yōu)質(zhì)地塊以吸引房企。

2月22日，廈門(mén)披露了今年土地供應(yīng)計(jì)劃，首批集中供地有涉宅用地10宗，且很罕見(jiàn)地一次性推出5幅島內(nèi)商住地塊。3月9日，在蘇州推出的首批集中供地中，包括了位于湖東、奧體等核心區(qū)域的多宗優(yōu)質(zhì)宅地。

2月23日，上海公布了今年首批集中供地情況，總共推出40宗土地，并計(jì)劃于3月22日至31日期間出讓。從出讓土地分布情況來(lái)看，多位于上海樓市成交較為旺盛的區(qū)域，不僅以傳統(tǒng)交易熱門(mén)地區(qū)為主力，還增加了5大新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的土地供應(yīng)量。

3月10日，重慶市發(fā)布中心城區(qū)首批次集中供地出讓公告，公告顯示今年首批集中供地共推出13宗商住用地。主要涉及中心城區(qū)范圍，同時(shí)優(yōu)先供應(yīng)的地塊具有地理位置優(yōu)越，地塊成熟、面積適宜的特點(diǎn)。

3月13日，東莞首批居住用地的集中供地正式掛牌上線。此次東莞2022年首批集中供地，涉及道滘等6個(gè)鎮(zhèn)街，將于4月19日至4月20日進(jìn)行集中競(jìng)價(jià)出讓。不僅如此，東莞對(duì)集中供地的規(guī)則也進(jìn)行了變化調(diào)整，主要包括：取消新房銷售限價(jià)、取消無(wú)償配建要求、下調(diào)參拍保證金。

郭毅也指出：“從市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)來(lái)看，或者說(shuō)房企對(duì)于拿地的積極性來(lái)看，還是要根據(jù)地塊的具體情況去做具體的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。因?yàn)榫推髽I(yè)本身而言，在拿地投資方面會(huì)更加精細(xì)，所以只有地塊本身的市場(chǎng)價(jià)值能夠保障房企實(shí)現(xiàn)一定的合理利潤(rùn)，同時(shí)去化的速度也能得到有效的保障。只有這樣的地塊，才能獲得房企積極追捧。因此對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，核心還是要保障項(xiàng)目本身未來(lái)的利潤(rùn)表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)之上才會(huì)去摘牌和拿地。因此一些起始地價(jià)相對(duì)比較低，或者地價(jià)款可以用分期繳付的方式，甚至可能通過(guò)競(jìng)買(mǎi)保證金獲得一定利息收益，這些都只是錦上添花?？赡芫同F(xiàn)階段來(lái)講，企業(yè)更需要的是雪中送炭。”

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