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樓盤爛尾了，業(yè)主們也不想還款了。

近日，因所購樓盤停工，無法按期收房，景德鎮(zhèn)、武漢、長沙等多個城市上演聯(lián)名停貸。與此前重心完全放在開發(fā)商上有所不同的是，上述業(yè)主還認為，貸款銀行未做好預售資金監(jiān)管職責，也需承擔責任。據不完全統(tǒng)計，數十個爛尾樓，涉4.6萬業(yè)主公告“強制停貸”，總房款347億。

某四大行工作人員直言，房子爛尾與銀行無關?！安话磿r還款會影響自己的征信記錄，如業(yè)主真的停貸，銀行或將訴諸法律?！?/P>

明知不可為而為

事實上，大多數業(yè)主也明白停止還貸并不可行，亦無法律效力，甚至還可能會被起訴到法院。一位南昌新力城的業(yè)主在接受媒體采訪時坦言，“如果交不了房，對于我的人生來說影響也很大，征信跟后半生的生活壓力來比較的話，孰輕孰重，我想高下立判，誰都不愿意做這個被20-30年給開發(fā)商、銀行掙錢，卻什么都得不到的人。”

針對業(yè)主有關監(jiān)管賬戶資金及交付情況等問題，銀柿財經記者分別聯(lián)系了南昌新力城的開發(fā)商及新力控股，以及景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭的開發(fā)商及中國恒大方面。截至發(fā)稿前，記者尚未收到任何回復。值得一提的是，新力控股官網上南昌辦事處電話為空號。

浙江一墨律師事務所副主任孟令大律師指出，因樓盤爛尾、停工、復工日期不定等原因，業(yè)主集體申請停貸這一行為并不可行?！斑@屬于開發(fā)商違約，業(yè)主可以追究開發(fā)商的責任。但業(yè)主向銀行貸款產生的是貸款方面的法律關系。”

“簡單地講，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關系與業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關系基本是兩個獨立的合同關系（盡管有的銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔保人）?！鄙虾Ｊ泄獯舐蓭熓聞账呒壓匣锶诵燔娊忉尩?，“在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權停止向銀行還貸的，否則業(yè)主做出的停止還貸行為將構成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任?！?/P>

銀行監(jiān)管的獨立性

至于被上述業(yè)主用以佐證銀行失責的“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”央行規(guī)定，王琮瑋稱，只有法律和行政法規(guī)才具有強制力，“如果這一規(guī)定屬于行政法規(guī)，抑或在合同中明確規(guī)定了適用這一規(guī)定，才會對合同當事人發(fā)生效力?！泵狭畲笱a充指出，一般而言，業(yè)主與銀行之間的合同多為格式合同，很難有上述條款。

在北京市京師（延吉）律師事務所主任王琮瑋律師看來，是否可以申請斷供要看貸款合同中對于銀行是否具有對開發(fā)商的建設行為的監(jiān)督義務，同時還要看貸款支付是否按工程進度支付?！皢螐姆申P系上看，買受人單方要求停止還款的目的很難實現，理由也不充分?！?/P>

“除非業(yè)主有充足證據證明銀行在開發(fā)商的貸款過程中未盡到監(jiān)管義務，使得本該?？顚Ｓ玫腻X被挪用，導致項目爛尾停工。”孟令大強調，“這種情況下，銀行需要承擔一定責任，但即使是這樣不能成為停止還貸的理由。與銀行間的貸款關系和銀行未盡責有過錯可以要求賠償是兩碼事。”

不過，中原地產首席分析師張大偉分析指出，銀行在房地產開發(fā)流程和預售資金監(jiān)管體系中承擔著多種身份，與開發(fā)商的利益糾葛較深，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性。

按當前的市場管理政策，購房者支付的全部購房款均為預售資金，應當全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管；在項目竣工前，預售資金應當優(yōu)先支付項目建設所必要的費用。預售資金根據項目的建設進度解凍。但在實踐操作過程中，預售資金被違規(guī)挪用時有發(fā)生?！皩τ诓簧贍€尾樓而言，銀行違規(guī)放貸是其中一個很重要的間接原因?！北本┙鹪V律師事務所主任王玉臣稱。

厘清爛尾與斷供的因果關系

那么，對于普通消費者而言，房子爛尾之后，就是個“無解難題”么？

據王琮瑋介紹，在司法實踐中，亦存在著買受人不用向銀行償還貸款的判決案例，但也得基于具體案件的證據以及事實情況而定，不能一概而論。如廣東惠州某樓盤的業(yè)主起訴招商銀行(行情600036,診股)惠州分行，請求法院支持在房子達到交付條件之前，停止還貸，法院一審、二審都判定業(yè)主勝訴，前提正是有充分證據證明招商銀行惠州分行存在過錯?！叭绻凶C據證明銀行在監(jiān)管過程中有過錯，那么，業(yè)主就可以追究銀行的責任。”孟令大稱?！　⊥跤癯继岬?，根據以往類似案件的經驗，如果購房人要實現停貸的目的，一般有兩類法律手段?！暗谝活愂敲袷略V訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴，但是這種情況不多。第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段推動停貸協(xié)議的達成。”

“買受人在購房前先對開發(fā)商的資質及項目的合法合規(guī)情況進行調查?！蓖蹒|建議道：“大多項目公司都是開發(fā)商基于某個樓盤成立的公司，相對來說，知名開發(fā)商出現爛尾的概率會相對較低，抵抗風險的能力通常也會高于普通的項目公司。”

最后，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進強調，要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。

關鍵詞： 開發(fā)商的 律師事務所 銀行監(jiān)管