文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠
上月初,朗詩(shī)綠色生活(01965.HK)剛慶賀了上市一周年紀(jì)念日?;仡欃Y本化的365天,朗詩(shī)綠色生活自我總結(jié)道:實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的業(yè)務(wù)發(fā)展和規(guī)模增長(zhǎng)。
(相關(guān)資料圖)
躋身資本市場(chǎng),確實(shí)給朗詩(shī)綠色生活帶來(lái)了諸多發(fā)展契機(jī)。對(duì)內(nèi),服務(wù)領(lǐng)域從住宅向非住業(yè)態(tài)持續(xù)擴(kuò)展,擴(kuò)大商寫(xiě)市場(chǎng),進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域;對(duì)外,收購(gòu)安徽新地銳意物業(yè),合作國(guó)資地產(chǎn)東陽(yáng)城投集團(tuán)、地方房企江蘇南房房產(chǎn)集團(tuán)成立合資公司。
不過(guò),規(guī)模與業(yè)務(wù)雙發(fā)展下,朗詩(shī)綠色生活存在的一些“頑疾”也還并沒(méi)有被完全根除。
8月19日,朗詩(shī)綠色生活刊發(fā)出了2022年“期中考”的成績(jī)單??v觀40多頁(yè)的財(cái)報(bào)內(nèi)容,其業(yè)績(jī)表現(xiàn)有喜有憂。
一方面,營(yíng)收、在管面積、合約面積穩(wěn)步增長(zhǎng),獨(dú)立第三方外拓能力提升明顯;但另一方面,其盈利能力還有待提升,社區(qū)增值服務(wù)占比不足8%,凈利潤(rùn)率、毛利率水平低于行業(yè)均值。
此外,在上半年沒(méi)有重大收購(gòu)的情況下,其手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較2021年底銳減45.9%,僅余2.40億元;與此同時(shí),朗詩(shī)綠色生活的壞賬撥備,卻較2021年底增加了2倍之多。
5.74%的“貼地”凈利率
2022年上半年,朗詩(shī)綠色生活算是打了一個(gè)“翻身仗”。
中期業(yè)績(jī)報(bào)顯示,朗詩(shī)綠色生活在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入4.18億元,同比增加約29.4%。同期,溢利0.24億元,較2021年同期增加約71.4%;其中,公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利0.23億元,同比增加56.2%。
自上市,朗詩(shī)綠色生活一共提交了三份業(yè)績(jī)報(bào)告,其凈利潤(rùn)還是首次呈現(xiàn)正向增長(zhǎng)之態(tài)。2021年上半年,其營(yíng)收取得3.23億元,凈利潤(rùn)約0.14億元,較2020年同期的0.15億元減少約1.4%。放到2021年全年業(yè)績(jī)中看,其凈利潤(rùn)下滑更明顯,同比減少了約11%。
今年上半年,朗詩(shī)綠色生活終于將凈利潤(rùn)從“倒車”狀態(tài)調(diào)整到了正向增長(zhǎng)。不過(guò),其凈利潤(rùn)率仍然不高,僅約為5.71%。
截至目前,上市物企中披露2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)的一共有5家,朗詩(shī)綠色生活的凈利潤(rùn)率墊底。同期,新大正、雅生活服務(wù)、金茂服務(wù)、建業(yè)新生活,4家物企的凈利潤(rùn)率分別為7.44%、13.88%、15.41%、18.53%。
在上市物企中,朗詩(shī)綠色生活的凈利潤(rùn)率一直不占競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì),2021年中期,朗詩(shī)綠色生活的凈利潤(rùn)率約4.47%。彼時(shí),在48家港股物企中,其凈利潤(rùn)率在排行榜中“吊車尾”。
截至2021年末,朗詩(shī)綠色生活的凈利潤(rùn)率約為7.91%,而截至目前披露2021年財(cái)報(bào)的51家港股物企與4家A股物企的平均凈利率水平約為13.34%。
凈利潤(rùn)率“貼地”,朗詩(shī)綠色生活的毛利率水平也不算高。2022年上半年,其毛利率為25.1%,較2021年同期提升約1.4個(gè)百分點(diǎn)。
城市服務(wù)收入“萎縮”
業(yè)績(jī)報(bào)顯示,朗詩(shī)綠色生活的主要收入依靠基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)。
2022年上半年,其物業(yè)管理服務(wù)收入約2.77億元,同比增長(zhǎng)20.4%,占總收入的66.3%;非業(yè)主增值服務(wù)收入約1.08億元,同比增長(zhǎng)52.1%,占總收入的25.8%;社區(qū)增值服務(wù)收入約0.33億元,同比增長(zhǎng)50.0%,占總收入的7.9%。
今年5月30日,朗詩(shī)綠色生活正式完成安徽新地銳意物業(yè)的股權(quán)交割,帶來(lái)703萬(wàn)平方的合約建筑面積增長(zhǎng)。在此助力下,截至2022年6月30日,朗詩(shī)綠色生活物業(yè)管理服務(wù)擴(kuò)增至35個(gè)城市,合約建筑面積增至3649萬(wàn)平方米,在管總建筑面積約為2763萬(wàn)平方米。
其中,獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)在管建筑面積約1383.6萬(wàn)平方米,占比由2021年同期的42.3%提升至了56.2%,增加了約14個(gè)百分點(diǎn)。
從在管面積占比來(lái)看,朗詩(shī)綠色生活的獨(dú)立性有所增強(qiáng)。不過(guò),其第三方在管面積貢獻(xiàn)的收入并不高,約1.02億元,較上一年同期增長(zhǎng)39.6%,在總收入中占比36.9%,較上一年同期的31.8%僅增加了5.1個(gè)百分點(diǎn)。
從業(yè)態(tài)上來(lái)看,截至2022年6月30日,朗詩(shī)綠色生活共計(jì)有193項(xiàng)在管物業(yè)。其中包括159項(xiàng)住宅物業(yè)、25項(xiàng)商業(yè)及寫(xiě)字樓,以及9項(xiàng)城市服務(wù)。
其中,商業(yè)及寫(xiě)字樓在管建筑面積由2021年上半年的48.3萬(wàn)平方米提升至138萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)185.7%;收入由上一年同期的2260.3萬(wàn)元增至3301.2萬(wàn)元,漲幅46.1%。
2022年上半年,朗詩(shī)綠色生活新獲城市服務(wù)項(xiàng)目6個(gè)。不過(guò),其城市服務(wù)收入317.3萬(wàn)元,較上一年同期的547.6萬(wàn)元卻減少了42.1%。
壞賬撥備激增106%
朗詩(shī)綠色生活董事長(zhǎng)田明曾表示,“規(guī)??隙ㄒ獢U(kuò)大,但不是靠錢去收購(gòu)。”
2021年7月份上市時(shí),朗詩(shī)綠色生活一共募集到約2.89億港元,其中56.8%約1.64億港元用途為投資和收并購(gòu)。上市至今,朗詩(shī)綠色生活僅完成一筆收購(gòu)交易,即約1.08億元收購(gòu)安徽新地銳意物業(yè)。
這筆收購(gòu)在去年12月30日披露,并于今年5月30日正式完成。在此之外,朗詩(shī)綠色生活今年上半年未進(jìn)行任何重大收購(gòu)動(dòng)作。
不過(guò),在此情況下,朗詩(shī)綠色生活手中的現(xiàn)金卻不增反減。業(yè)績(jī)報(bào)顯示,截至2022年6月30日,其手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為2.40億元,較2021年底的4.44億元減少約45.9%。
朗詩(shī)綠色生活解釋,主要是由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金凈支出1.22億元,較去年同期的0.92億元增加約32.6%;融資性現(xiàn)金流凈流出186萬(wàn)元;以及投資性現(xiàn)金流凈流出0.79億元。
截至2022年6約30日,朗詩(shī)綠色生活的流動(dòng)資產(chǎn)約為8.03億元。其中,貿(mào)易應(yīng)收款占比45.5%,約為3.65億元,較2021年12月31日增加了2.15億元增加約69.8%。
朗詩(shī)綠色生活的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)主要包括就物業(yè)管理服務(wù)及生活社區(qū)增值服務(wù)來(lái)自客戶的應(yīng)收款項(xiàng)。其在業(yè)績(jī)報(bào)中表示,貿(mào)易應(yīng)收款增加主要是由于期內(nèi)收入增加,以及應(yīng)收賬款存在季節(jié)性波動(dòng)影響,客戶傾向在年末而非年內(nèi)節(jié)結(jié)清余額。
不過(guò),朗詩(shī)綠色生活在業(yè)績(jī)報(bào)中還是將壞賬撥備由2021年底的1864.8萬(wàn)元增加至了3846.9萬(wàn)元,壞賬撥備增幅106.29%。
數(shù)據(jù)披露,截至2022年6月30日,朗詩(shī)綠色生活費(fèi)貿(mào)易應(yīng)收款中,關(guān)聯(lián)方部分約為2.27億元,第三方部分為1.77億元。
其中,時(shí)間在兩年及以上的貿(mào)易應(yīng)收款,關(guān)聯(lián)方部分約為362.1萬(wàn)元,第三方部分約為1946.1萬(wàn)元。