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房地產(chǎn)：新天下，新玩家

樓市增速放緩，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展減速，各個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是建筑和TOD規(guī)劃方和房企開(kāi)始互相滲透，新玩家逐步涌現(xiàn)。在整體土地市場(chǎng)大幅下行的同時(shí)，傳統(tǒng)民營(yíng)房企拿地大幅下行，而央國(guó)企的占比大幅提升。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)新晉玩家，包括建筑企業(yè)和城投背景的軌交公司。當(dāng)前由于房企，尤其是民營(yíng)房企融資受限，而央國(guó)企背景的企業(yè)融資享有優(yōu)勢(shì)，非地產(chǎn)為主業(yè)的其他行業(yè)的公司有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支持，使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)新晉玩家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局開(kāi)始發(fā)生改變。

我們認(rèn)為，未來(lái)的行業(yè)生態(tài)一定會(huì)呈現(xiàn)出兩大特征：之一：信用壁壘仍然是核心，重視央企背景的新玩家，且在一二線(xiàn)城市已經(jīng)能看見(jiàn)新玩家占比提升。1）非房企銷(xiāo)售占比已經(jīng)提升。2022年上半年，核心22城中成都、青島、南京等16個(gè)城市的銷(xiāo)售榜單中非房企占比出現(xiàn)提升。核心22城TOP20銷(xiāo)售企業(yè)中，非房企公司平均銷(xiāo)售占比約14.6%，較2020年提升3.9pcts。2）在拿地市場(chǎng)，也如此。2022年核心22城中城投和建筑背景的企業(yè)分別占比26.9%和9.4%。其中，建筑企業(yè)占比較高的城市包括濟(jì)南、天津、重慶、北京和鄭州。建筑企業(yè)主要是以央企為主，包括中國(guó)鐵建（601186）、中國(guó)建筑、中國(guó)交建（601800）等。城投公司占比較高的城市包括武漢、沈陽(yáng)、蘇州、福州和成都。

特征之二：隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)下行，低價(jià)值行業(yè)企業(yè)向高價(jià)值行業(yè)延伸，最后形成產(chǎn)業(yè)鏈的相互滲透，并以此作為未來(lái)存量市場(chǎng)的壁壘。除了非地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域以外，以保利、華發(fā)為代表的企業(yè)也在向產(chǎn)業(yè)鏈延伸。2020年保利與碧桂園便已成立“保碧基金”，2022年保利資本與皮阿諾（002853）、科順股份（300737）等公司簽訂（框架）協(xié)議，擬在產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行投資和整合，而華發(fā)集團(tuán)也戰(zhàn)略入股維業(yè)股份（300621）。

地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局正在重塑進(jìn)行時(shí)，市場(chǎng)加速出清的同時(shí)新玩家入場(chǎng)，預(yù)計(jì)2023年銷(xiāo)售榜單繼續(xù)發(fā)生改變。隨著2022年10月底證監(jiān)會(huì)允許非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)A股再融資，地產(chǎn)行業(yè)加速出清。繼續(xù)推薦二線(xiàn)央國(guó)企，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153），并持續(xù)推薦一線(xiàn)央國(guó)企，如保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科A等，同時(shí)，結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒已經(jīng)出現(xiàn)，推薦金融街、中新集團(tuán)（601512）等，受益中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè)