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楊再平/文

人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，可謂應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸下行風(fēng)險(xiǎn)一攬子重頭金融政策；其出臺(tái)背景毫無疑問就是房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)峰拐點(diǎn)出現(xiàn)后，疫情等諸多不利因素與環(huán)境雪上加霜，使之硬著陸下行風(fēng)險(xiǎn)增大；其目標(biāo)當(dāng)然就是盡可能阻止其硬著陸，以時(shí)間換空間，力爭(zhēng)其軟著陸，進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的常態(tài)化軌道。

但要達(dá)到這一理想政策目標(biāo)，還須抓重中之重，也就是要抓主要矛盾及其主要方面。在我看來，這重中之重或主要矛盾及其主要方面就是支持個(gè)人住房貸款合理需求。因?yàn)橘彿啃枨笈c地產(chǎn)投資無疑是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要矛盾，而購房需求又是矛盾的主要方面。只有個(gè)人住房有效需求進(jìn)而商品房銷售面積與金額穩(wěn)住了，地產(chǎn)投資才可能隨之穩(wěn)住，這是最基本的市場(chǎng)供求規(guī)律所決定的。比如，10月商品房銷售面積同比回落7.1個(gè)點(diǎn)至-23.2%，地產(chǎn)投資當(dāng)月同比回落3.9個(gè)點(diǎn)至-16%，不能不說，很大程度前者是因，后者是果。

雖然我國城市家庭人均居住面積已達(dá)36.52平方米，但與美國、德國、法國人均住房面積分別為67平米、47.4平方米、40平米以及日本不含公攤面積的人均住房面積35.2平方米相比，仍有差距，這表明我國城市剛性與改善型住房需求并未到頂，而是仍有一定發(fā)展空間。除面積改善以外，綠色、智能等住房品質(zhì)改善的空間更大。另一方面，我國個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量整體較好，不良率長期維持在0.3%左右的較低水平，而房地產(chǎn)業(yè)公司貸款的不良率一直大大高于個(gè)貸，比如，截至2022年6月末，15家A股上市銀行房地產(chǎn)業(yè)公司貸款不良貸款率由去年末的2.64%增長至3.34%，這也表明支持個(gè)人住房貸款合理需求，風(fēng)險(xiǎn)更可控可承受，因而還可放大招。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額38.91萬億元，同比增長4.1%，增速比上年末低7.2個(gè)百分點(diǎn)，這就與個(gè)貸作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾的主要方面及其資產(chǎn)質(zhì)量很不相稱。但愿這16條落地實(shí)施后，個(gè)貸增速能先行提速而接近往年常速。

關(guān)鍵詞： 健康發(fā)展