隨著“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內(nèi)大肆傳播，一時(shí)間，上海市場(chǎng)“小陽(yáng)春”將至的消息甚囂塵上。

隨著疫情影響漸消、春節(jié)假期結(jié)束，上海也緊鑼密鼓地掀起了新盤入市潮。

2022年底，上海披露了當(dāng)年第八批集中上市新盤名單，29個(gè)過(guò)會(huì)項(xiàng)目多數(shù)在2023年進(jìn)行認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤。這些新盤的表現(xiàn)也成了上海年初市場(chǎng)最直觀的檢驗(yàn)。

(資料圖片)

據(jù)《》記者統(tǒng)計(jì)，截至2月21日，2022年上海第八批新盤中有24個(gè)已經(jīng)開(kāi)盤或認(rèn)購(gòu)，另有5個(gè)暫未開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。24個(gè)基本落定的項(xiàng)目中，觸發(fā)積分制的有10個(gè)，其中包括今年首個(gè)“天花板”百分盤和超97分的高分盤，這兩盤也是2022年八批次新盤中入圍分最高的兩個(gè)項(xiàng)目。

從這一角度來(lái)看，上海新房市場(chǎng)似乎正在走熱，伴隨著“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內(nèi)大肆傳播，一時(shí)間，上海市場(chǎng)“小陽(yáng)春”將至的消息甚囂塵上。

百分盤再現(xiàn)

2023年首個(gè)百分盤海德壹號(hào)位于近些年大火的浦東前灘板塊，也是板塊內(nèi)為數(shù)不多的全新盤。

1月9日-13日午間，其進(jìn)行了為期4天半的認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，163套取證房源獲得647組意向客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率近400%，成功觸發(fā)積分制，入圍分?jǐn)?shù)線達(dá)100.85分，有293組客戶被攔在了這一關(guān)卡未能入圍，只能參與第二場(chǎng)搖號(hào)。

顯然，入圍的337組客戶均是“高分選手”，按基礎(chǔ)分60分、0.19分/月的社保繳納系數(shù)計(jì)算，至少需要繳納215個(gè)月的社保(約18年)。2月8日開(kāi)盤當(dāng)天，海德壹號(hào)官方公眾號(hào)也曬出了售罄海報(bào)，實(shí)現(xiàn)日光。

這一單價(jià)近13萬(wàn)元、總價(jià)900萬(wàn)-8500萬(wàn)元的中環(huán)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)結(jié)果讓市場(chǎng)沸騰，上海上一次出現(xiàn)百分盤還是2021年入市的內(nèi)環(huán)豪宅項(xiàng)目：112.8分的復(fù)興瓏御和102.24分的翠湖五集。

海德壹號(hào)的高分成績(jī)離不開(kāi)板塊內(nèi)的一二手房?jī)r(jià)倒掛以及稀缺的資源屬性。

2018年前灘板塊內(nèi)首個(gè)住宅項(xiàng)目中糧前灘海景壹號(hào)入市，超3000人認(rèn)籌的熱潮讓該板塊一炮而紅，隨后的晶耀名邸、東方逸品，乃至疫情時(shí)期的東方惠雅、晶鴻名邸、東方悅瀾等均創(chuàng)下了不菲佳績(jī)，新盤的取證單價(jià)也一路從8萬(wàn)+飆升至近13萬(wàn)元。據(jù)兔博士數(shù)據(jù)，之前前灘板塊的二手房掛牌價(jià)在17萬(wàn)元/平方米以上，與新房?jī)r(jià)格形成明顯倒掛。

與此同時(shí)，隨著6年來(lái)前灘板塊新盤的不斷入市，區(qū)域內(nèi)新房資源愈發(fā)緊俏，購(gòu)房者們緊盯著板塊內(nèi)少量“余糧”，也引發(fā)搶購(gòu)。

海德壹號(hào)之前，1月開(kāi)盤的第八批次新盤黃浦董家渡板塊綠城外灘蘭庭，也創(chuàng)下了97.12分的高入圍分。該項(xiàng)目取證單價(jià)14.5萬(wàn)元，總價(jià)在2600萬(wàn)-5000萬(wàn)元間，供應(yīng)的111套新房獲超440組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率近400%，開(kāi)盤當(dāng)日售罄。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2022年上海公示的八批新盤中，10個(gè)“高分”選手依次為海德壹號(hào)(100.85分)、綠城外灘蘭庭(97.12分)、前灘東方悅瀾(96.9分)、百匯園(94.96分)、御江廷(92.75分)、綠寶園(92.1分)、上海蟠龍?zhí)斓?91.22分)、森蘭名苑(88.86分)、招商虹璽(86.8分)、森蘭壹公館(85.92分)。

理性看待市場(chǎng)復(fù)蘇

一個(gè)月內(nèi)，新盤入圍分?jǐn)?shù)線兩度刷新，市場(chǎng)上關(guān)于上海樓市回暖的消息也愈傳愈兇。

有媒體報(bào)道稱，2月的前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長(zhǎng)50%-60%，帶看量增長(zhǎng)30%-40%；1月上海楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、嘉定區(qū)等區(qū)域的二手房?jī)r(jià)均同比上漲超4%，最高者超6%?！耙咔槿辏?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”的消息也在上海中介的朋友圈內(nèi)廣泛傳播。

“市場(chǎng)的確在復(fù)蘇，最近的帶看量與掛牌量均有明顯上漲，市場(chǎng)偏暖的氛圍買家都能感受到，也有助于成交量增加?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦告訴記者，預(yù)計(jì)2月二手房成交量在1.4萬(wàn)套左右，相比1月有明顯增加，但相較于2019年2月的1.9萬(wàn)套還是有不少差距，因此需要理性看待市場(chǎng)復(fù)蘇。

中金研報(bào)指出，北京及上海存量房市場(chǎng)均有回暖跡象，上海市復(fù)蘇時(shí)點(diǎn)或晚于北京市，在新房市場(chǎng)方面，上海市延續(xù)較好去化表現(xiàn)，北京市于去年末初現(xiàn)復(fù)蘇。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，新房市場(chǎng)回溫較快除受購(gòu)房者預(yù)期改善影響外，亦有疫情過(guò)峰后購(gòu)房需求延后集中釋放的原因，后市持續(xù)性有待繼續(xù)觀察。

市場(chǎng)雖有回暖，但也并非“雨露均沾”。

新房市場(chǎng)上，2022年上海第八批新盤雖有兩個(gè)高分盤，但也與同期其它項(xiàng)目形成“斷層”，分?jǐn)?shù)稍高一些的匯成南街里入圍分72.58分，68.8分的保利.瓏譽(yù)、66.6分的中鐵.湖光逸景、55.28分的象嶼招商.公園1872……

同時(shí)，第八批中的青浦徐涇板塊的招商象嶼蟠龍府雖觸發(fā)積分制，但45.95分的入圍線相比上次開(kāi)盤的58.69分出現(xiàn)了明顯下滑；未觸發(fā)積分制的寶山顧村板塊建發(fā).熙和府此番認(rèn)購(gòu)率約88%，較往期的超200%亦有明顯下降；嘉定遠(yuǎn)香湖板塊的璀璨湖畔從此前的觸發(fā)積分制轉(zhuǎn)為不觸發(fā)，認(rèn)購(gòu)率亦從152%下滑至81%；海德壹號(hào)的入圍分?jǐn)?shù)線雖高，但由于戶型等問(wèn)題，棄號(hào)率也超過(guò)50%。

從新盤觸發(fā)積分制的比例(已完成認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目)來(lái)看，2022年八批次依次為39.39%、41.3%、48.72%、34.21%、34.48%、42.86%、35.09%、41.67%，受不同時(shí)期的防疫政策以及供盤結(jié)構(gòu)影響，觸發(fā)比例會(huì)有一定浮動(dòng)，但懸殊并不明顯。

2月初，上海披露了今年第一批入市新盤共25個(gè)，截至21日尚在認(rèn)購(gòu)期或已結(jié)束認(rèn)購(gòu)的項(xiàng)目有9個(gè)，其中象嶼招商.公園1872、安聯(lián)湖山悅預(yù)計(jì)將觸發(fā)積分制，有市場(chǎng)消息預(yù)測(cè)兩盤入圍分?jǐn)?shù)線在55分、45分左右。

盧文曦稱，近期一二手房的看房人數(shù)均有明顯提升，這些信號(hào)有助于提振市場(chǎng)信心。不過(guò)新房市場(chǎng)由于供應(yīng)節(jié)奏的問(wèn)題，近期成交數(shù)據(jù)有一定下滑，預(yù)計(jì)接下來(lái)新盤的開(kāi)盤節(jié)奏會(huì)加快，疊加月末翹尾因素，本月最后一周的成交量將會(huì)迎來(lái)反彈。

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