銀河證券發(fā)布研究報(bào)告稱， 隨著前期供給端政策的落地及房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的完善，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與消費(fèi)修復(fù)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所回升，供需兩端政策共振將帶來的新一輪增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。 2023 年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。

(資料圖)

標(biāo)的上，該行建議關(guān)注兩條主線：1)強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局的全國(guó)性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企：保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、金地集團(tuán)（600383）(600383.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(tuán)（002244）(002244.SZ)、建發(fā)股份（600153）(600153.SH)、華發(fā)股份（600325）(600325.SH); 2)母公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余（001914）(001914.SZ)、萬物云(02602)。

▍銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

2 月銷售表現(xiàn)回暖，市場(chǎng)熱度提高。

2023 年 2 月， 30 城新房銷售面積 1120.56 萬平，同比增速+30.86%，環(huán)比增速為+28.71%，成交套數(shù)100,822 套，同比增速為+31.62%，環(huán)比增速為+30.90%。本月成交面積和套數(shù)有效改善，同比環(huán)比齊漲，市場(chǎng)熱度上漲， 市場(chǎng)信心開始出現(xiàn)修復(fù)跡象。

分能級(jí)來看，一、 二、三線城市成交大幅修復(fù)，三線城市增速較快。

2 月二手房活躍度提高，量的突破有望帶動(dòng)價(jià)格回升。

2 月，全國(guó)城市二手房出售掛牌量指數(shù) 72.56，環(huán)比上月+58.67%，同比-9.31%，全國(guó)城市二手房出售掛牌價(jià)指數(shù) 183.03，環(huán)比上月+0.55%，同比-4.00%。

2023 年 1-2 月，全國(guó)城市二手房出售掛牌量指數(shù)環(huán)比均為正數(shù)，且增速擴(kuò)大，從 1 月環(huán)比+9.93%升至+58.67%，掛牌價(jià)指數(shù)自 2021 年 9 月以來環(huán)比首次轉(zhuǎn)正。

分能級(jí)來看，二線、三線城市二手房出售掛牌量增速較快，一、四線城市二手房出售掛牌價(jià)修復(fù)較快。15 城市二手房銷售套數(shù)為 61,404 套，環(huán)比上月+ 47.82%，同比-42.11%。銷售面積為746.01 萬平，環(huán)比上月+41.07%，同比+115.06%。

二手房成交的復(fù)蘇將會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定乃至回升，但受居民購(gòu)買力與房地產(chǎn)開發(fā)投資修復(fù)緩慢的影響，后續(xù)市場(chǎng)熱度的持續(xù)性仍有待觀望。

2 月百城土地交易市場(chǎng)活躍度不高，成交情況低位回升。

2 月，100城土地成交數(shù)量 1524 宗，同比+5.98%，成交占地面積 5596.83 萬平，同比+5.45%，成交總價(jià) 137,518,15 萬元，土地溢價(jià)率 4.24%。本月土地成交情況低迷，熱度不振，供給側(cè)拿地意愿不強(qiáng)，對(duì)于行情判斷仍保持謹(jǐn)慎。

另一方面，自 21 年 8 月以來，土地溢價(jià)率始終保持低位，溢價(jià)率在 2%-8%之間波動(dòng)。

政策東風(fēng)助力平穩(wěn)發(fā)展，多措并舉完善資本市場(chǎng)。

房地產(chǎn)政策調(diào)控圍繞房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展為主線，強(qiáng)調(diào)持續(xù)深化因城施策，著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，消除多年來高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

基于此，多部門出臺(tái)相關(guān)舉措完善房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，拓寬房地產(chǎn)投資、融資渠道，完善房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下行等風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)